特殊用地价格的评估.ppt

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特殊用地价格的评估

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 根据市场调查,考虑同类避暑山庄投资收益率、卡拉OK包房的消费标准以及成本支出等,并参考避暑山庄的经营现状,对房地产的价值进行测算。 总营业收入:包括客房、娱乐设施、会议室、餐饮、特色浴室共I元 总营业支出及相关费用:包括客房成本、综合管理费、能源费、维修保养费、资产折等共c元。 年净收益=营业收入—营业支出=V元 流动资产带来的收益: 根据委托方提供的资料,该避暑山庄流动资产总额为:M元,以**市酒店业平均投资收益率20%计算,得流动资产收益M*20%元 由房地产带来的总收益为(V-20%M)元 (6)房地产价值 将房地产总收益(V-20%M)、还原利率R、年期38等代入公式 V=A/R[1-1/(1+R)n] 计算 3.土地价值 土地总价值=房地产价值—房屋价值 四、墓地评估 (一)应主要收集的资料 (二)主要评估方法: 成本逼近法、基准地价修正法、收益法。 (三)方法应用要点 基准地价系数修正法 成本逼近法 比较法 评估标的概况 1.概述 评估对象是位于**市**公墓的一宗土地。为**市民政局以划拨方式取得的土地使用权,土地登记用途为绿化(公墓),土地开发程度为“五通一平”。 (四)案例分析 2.估价目的 **市土地储备中心拟将该宗土地纳入土地储备 3.估价时点(略) 估价方法 本次土地使用权价格评估选择基准地价系数修正法和成本逼近法进行地价测算。由于公墓用地为特殊用地,在采用基准地价系数修正法测算地价时,参照工业用地进行评估。 1.基准地价系数修正法 基准地价的基本构成包括征地费、拆迁、安置补偿费及级差地价等部分 (1)基本公式 基准地价系数修正法的基本公式为:P=P1×(1+K1) ×K2×K3 (2)计算过程 a.区域基准地价 待估对象处于工业用地二级地范围内,基准地价取X1元/平方米 b.综合因素修正系数的确定 根据评估宗地的实际状况,按照本区“工业用地宗地地价修正系数表”,确定委估地块各因素修正系数和综合因素修正系数,详见表 表1 工业用地宗地地价修正系数说明表 区位因素 因素说明 因素优劣 修正系数 对外交通条件 方便度一般 一般 0 对内交通条件 方便度一般 一般 0 环境质量 污染轻 一般 0 产业聚集及规划发展情况 产业聚集及规划发展情况一般 一般 0 宗地自身情况 形状较规则,地质条件一般 一般 0 水电气供应保证度 水电基本能保证 一般 0 合计 0 年期修正系数的确定:土地使用权使用年限为50年,年期修正系数为1.0 容积率修正系数的确定: 由于待估宗地为工业用途,故修正系数为1.0 基准地价系数修正法的计算结果:土地单价=V1/平方米 2.成本逼近法(公式略) (1)土地取得费及相关税费 a.征地费(分析略)A元/平方米 安置补助费(分析略)B元/平方米 青苗补偿费(分析略)C元/平方米 小计:土地取得费=(A+B+C)元/平方米 b.相关税费(分析略) 土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、公路建设附加费 土地开发费及土地平整费(分析略) 投资利息 4.投资利润 按照有关统计资料,综合考虑我国经济增长因素和工业的实际情况,本次评估取土地开发的年投资利润率为15%,则投资利润为:投资利润=(征地费+相关税费+土地开发费及土地平整费)×开发周期×15% ? 5.土地所有权收益 土地成本费用=征地费+相关税费+土地开发费+利息+利润,根据市场调查,土地所有权收益率为25%,故土地所有权收益=土地成本费用×土地所有权收益率 采用成本逼近法评估宗地的过程及评估结果见表2 表2成本逼近法评估过程一览表 (略) 土地估价结果的确定 对两种方法估价结果取算术平均值得 五、温泉用地评估 (一)温泉用地的概念 如果从地中涌出温水、矿泉水及水蒸气或其他瓦斯(主要成分为碳化氢的天然瓦斯除外)并且温度在摄氏25度以上,或特定种类物质含量达到一定标准,我们通常可称之为温泉。 ---------林英彦不动产估价 温泉用地: 广义 狭义 五、温泉用地评估 (二)主要评估方法 国外: 国内: 收益还原 (三)应收集的资料: 温泉的自身特征:

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