立汇美罗湾项目商业部份营销策略总纲.pptVIP

基于销售举措测算销售执行均价 引进磁场店、主力店及次主力店带动项目成为区域商业的核心；针对情景步行街的临建进行百货类招商，形成人气聚集场 合作达成目标 合作创造多赢 以主题式商街的方式充实餐饮消费量 * 华北路商街 主题式商街的好处？ 鲜明的主题更易产生区域向心力。 以此引发消费的正反馈效应，实现商业价值最大化。 以明确的经营方向，给予客户估测未来可实现价值的基础。 如何强化主题？ 统一规划同业态经营数量，期间可夹杂补充型消费。 引入1—2家知名餐饮店面，制造领头羊效应。 在同一业态下丰富餐饮种类，引导多频次消费。 * 以情景式商业街的方式充实人流量使之成为社区景观的同时提升商业价值 * 规划路商街 什么是情景式步行街？ 情景式商业街是在传统商业步行街基础上发展起来的，环境更好、档次更高，更加符合都市现代人群消费的步行街。 情景式商业街区通常结合主题公共广场、风情游览街区、特色景观，以吸引人流。 情景式商业街区的业态丰富，囊括购物、餐饮、休闲、娱乐等。 为什么人们喜欢情景式商业街？ 随着社会经济发展，人们更喜欢在逛街中享受乐趣而不是仅仅是去商场购物。 人们在逛街中，除了商品和消费，还需要有与之相呼应的优美环境。如，广场、景观、植物等，而情景式商业街恰好提供了这种环境。 情景式商业的魅力在于制造了太多的循环消费诱惑和成交机会。 ——美国当代经济学家里奥·库珀（Rio Cooper) 通过风情化包装塑造情景式商业街的可逛性 * 规划路商街 视觉体系 人流集散点 图例： 步行主街 标导示系统 情景小品 店面风情 ……告示牌/道旗/指示牌 ……橱窗/店铺招牌 ……装饰品/树池/花池/墙饰 功能体系 休闲区 步行区 桌椅\长椅…… 地面铺装\照明\音响…… * * 风情的、特色的、趣味的 * * 功能体系 步行区 休闲区 互动的、活力的、丰富的 以多元化商街的形式充实消费额 * 军民街商街 现有业态分配 空白业态 KTV、健身会馆、水吧、茶室、棋盘室、游艺室 现有业态相对单一，以低档次的餐饮为主，辅以药店共同组成军民路业态现状，未形成多元化商街。 缺乏业态 网吧、美容、美发等 增加休闲娱乐类商业业态，提高经营档次，同时丰富消费类型，以多元化的业态充提升消费。 以体系化的价值提升经营预期 * 营销策略 酷食地带 生活驿站 娱乐金街 * 问题界定 策略体系 目标解析 本体描述 客户描述 购买客户 消费客户 经营客户 产品白描 价值解析 营销策略 推售策略 价格策略 关于商铺价格推导的思考体系 价格策略 充分评估项目本体的限制条件及工作目标； 基于商业街区的整体及街区商业价值； 依据市场中的租金标准及回报年限； 根据商铺的地段价值及个体商铺的本体条件。 一、制定商铺价格的原则 二、商铺价格的推导方法 投资回报推导法：在调研周边商铺已实现租金的基础上，为投资者选择合理的投资回报年限和投资回报率，从而推导出商铺的当前销售均价。 制定商铺价格的步骤 基于原则确定均价 计算商铺投资回报率及回报年限 计算商铺价格实现区间 调研周边商铺租金 结合销售举措确定执行均价 价格策略 * 商铺名称 商铺 租金 (元/年) 换算租金 (元/天/㎡) 水果店 200 8万 1.06 药店 260 11万 1.16 小月亮超市 275 10万 0.996 狗肉店 200 7万 0.96 烤肉店 240 9万 1.03 便民超市 97 3.5万 0.99 化妆品店 90 2.6万 0.79 立汇88街商铺的租金标准为0.79元/天/平米-1.16元/天/平米 价格策略 * 规划路租金预估为0.54-0.9元/天/平米 基于租金评估及街区价值衡量商铺均价 规划路：3369元/平米 华北路：4048元/平米 军民街：4680元/平米 （13年回报年限） 立汇88街商铺的实收价格区间在3369-4680元/平米 价格策略 * 华北路租金预估为0.63-1.1元/天/平米 军民街租金预估为0.9-1.1元/天/平米 军民街商铺的租金0.9-1.1元/天/平米 规划路租金预估为0.54-0.9元/天/平米 华北路租金预估为0.63-1.1元/天/平米 军民街租金预估为0.9-1.1元/天/平米 军民街租金预估为0.9-1.1元/天/平米 华北路租金预估为0.63-1.1元/天/平米 军民街租金预估为0.9-1.1元/天/平米 规划路租金预估为0.54-0.9元/天/平米 华北路租金预估为0.63-1.1元/天/平米 规划路租金预估为0.54-0.9元/天/平米 军民街租金预估为0.9-1.1元/天/平米 华北路租金预估为0.63-1.1元/天/平米 规划路租金预估为0.54-0.9元/天/平米 军民街均价区间为4212-5148元/平米 华北路均价区间