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商业地产规划报告 报告目录 1 商业地产规划布局 1.1 商业地产的规划要点 独特性：项目定位要与城市整体商业网点形成特色错位，与商圈内业态组合形成互补互动；要通过环境的塑造形成自身聚客的引力，其整体环境和动线要有建筑美学与商业功能的有机结合。 长远性特征：项目规划要坚持社会需求变化的眼光。Mall或大型商业设施是城市的稀缺资源，集合了最多商业资源和国际品位的象征性场所，不仅有感知的物质外壳，也表现出强烈的符号象征功能。规划需要满足未来二十年的城市商业价值诉求。 环境决定性特征：不以“大”而以“准”取胜，立足社区商圈，兼顾城市商圈聚集功能，要为社区商圈和城市主流消费群的未来生活方式预留升级空间。 1.1 商业地产规划设计的要点 功能合理性 不仅要从物业内部考虑人流动线，更要从物业环境、交通组织、城市规划考虑室内室外人流、车流、商流的动线设计。 高度统一性特征：适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商铺，必须实施持续资本运营手段和统一经营权手段，保障业主统一管理权益；在正常管理秩序下，租金只升不降。 1.1 商业地产规划设计的要点 顾客主动性特征：大型商业设施为消费者而存在。以顾客的需求为重点对项目进行定位规划，密切关注社会公众的根本利益，拥有足够数量的停车场和交通优势，并投资足够比例的共享空间和室外动线，要有更新地区和创造新商圈的独到眼光。 系统性特征：商业的规划设计要考虑到政府、社区、相邻者的关系，也包括投资者、使用者以及维护者的各方利益。 1.2 社区商业的规划布局 社区商业规划布局和业态组合必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业布局和业态组合设计最基本的原则。 1.2 社区商业的规划布局 规划布局的步骤 明确各业态的意义和作用差别 根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定，利用聚合效应有意识的引导。 充分考虑不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。 1.3 商业街的商业规划 1.3.1 尺度近人 ■ 建筑的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 ■ 建筑外观造型设计分为三个层次：建筑的宏观造 型醒目；建筑外观的中观元素；与建筑直接接触 的微观层面。 1.3.2 空间的限定 人在商业街内的活动和感知是三维的。所以设计 师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都有针对性的设计。 ■ 商业街的长度：随商业的规模而定，没有一定之规。商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志商业的起和终。 ■ 商业街的宽度:从人的行为模式看，一般步行商业街的宽度宜在10～20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3 ～1/4。 1.3.2 空间的限定 ■ 商业街的高度：应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的利用。 1.3.3 风格色彩的多元化 商业街的魅力在于繁杂多样立面形态的共生，这也是商业街与大型百货商厦的区别。 1.3.4 面材的软化与精化 ■ 商业街建筑与其他建筑外观的重要不同是店家要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。 ■ 成熟的商铺外观设计应考虑改造外观的可能，预留店名、招商、广告和其他饰物的位置。 ■ 必须以装修的精度来做商业街立面设计。 1.3.5 重视非建筑元素 ■ 从景观、园林角度深化商业街的设计 ■ 从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。 1.4 商场平面规划原则 1.4.1人流动线原则 注重内外沟通，脉络清晰 注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系 避免盲区和死角问题 合理设置宽度 1.4.2 商场电梯布局的规划原则 扶梯布局原则 商场电梯部数，布局位置，要以有效疏散 运载人流作为出发点。 避免电梯口的人流阻塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道。 引导顾客向上购物 1.4.2 商场电梯布局的规划原则 垂直电梯布置原则 货人分流：商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。 专用通道设置:结合商场功能定位，避免行业经营冲突。 1.4.3 铺位布局规划原则 实用、利润、形象的统一：商场铺位布局必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。 尊重消费者行为：人性化设计使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉悦，购物方便且不易疲劳。 1.5 购物中心规