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四地块对比分析 （在分析时，对四个地块进行列表或作图对比） 目 录 1 项目概况 1.1 宗地位置 未来科技城地块 红莲湖地块 常德地块 株洲地块 位置 武汉未来科技城位于光谷高新大道的南、北区域 红莲湖西岸庙咀 面积 66.8平方公里，约占光谷1/8面积 1.2 宗地现状 1.2.1 四至范围 1.2.2 地势 1.2.3 地面水域、高压线、沟壑对实际用地面积的损失 1.2.4 居民、工厂情况 1.2.5 地下情况（管线、构筑物、文物） 1.2.6 土地的完整性（有无市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹，是否被水域分割） 1.2.7 地质情况（土地结构、承载力、地下水位、抗震性） 1.3 项目周边的生活配套（教育、医院、购物中心、菜市场、休闲娱乐、体育、公园、银行、邮局） 1.3.1 半径1公里内的生活配套 1.3.2 半径1—3公里内的生活配套 1.4 项目周边环境质量 1.4.1 治安情况 1.4.2 空气状况 1.4.3 噪声情况 1.4.4 污染情况 1.4.5 危险源情况 1.4.6 周边景观 1.4.7 风水情况 1.4.8 近期或规划中周边环境的主要变化（新建、改建、拆迁等） 1.5 大市政配套 1.5.1 道路现状及规划发展 1.5.2 供水状况 1.5.3 雨污水排放 1.5.4 通讯 1.5.5 永久供电和临时供电 1.5.6 燃气 1.5.7 供热及生活热水 1.6 规划控制要点 1.6.1 总占地面积、代征地面积、净用地面积、道路面积 1.6.2 用地性质 1.6.3 综合容积率、住宅容积率、商业容积率 1.6.4 建筑密度 1.6.5 高度控制 1.6.6 绿化率 1.6.7 其他 1.7 土地价格（选取当地类似地块，用市场比较法进行计算） 2 法律及政策性风险分析 2.1 土地法律性质评估 2.1.1 现状（所有权、使用权、用途） 2.1.2 规划（所有权、使用权、用途） 2.2 取得土地使用权程序评估 2.2.1 取得土地使用权的程序 2.2.2 取得土地使用权需要的工作日 2.2.3 取得土地使用权所需条件 2.2.4 取得土地使用权的风险及控制 2.3 政策性风险评估 （城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成） 3 市场分析 3.1 区域市场成长状况 3.1.1 形成时间 3.1.2 区域内各档次项目分布状况 3.1.3 购买人群变化 3.1.4 开工量/竣工量 3.1.5 销售量 3.1.6 供需比 3.1.7 均价 3.2 区域内供应产品特征 3.2.1 各档次产品供应状况（均价、开发规模、产品形式、平均消化率、平均容积率、分布特征） 3.2.2 与本案类似的表现最好的个案的研究 3.2.3 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 3.2.4 分析：区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案开发产品的价位区间及形式 本案在区域内开发的市场潜力 本案的营销焦点问题 3.3 区域市场目标客层研究 3.4 目标市场定位及产品定位 4 规划设计分析 4.1 初步规划设计思路 4.2 规划设计的可行性分析 5 项目开发 5.1 土地升值潜力初步评估 5.2 立即开发与作为土地储备优缺点分析 5.3 工程计划 5.4 销售计划 6 投资收益分析 6.1 总收入预测（红莲湖和未来科技城地块要根据前面的分析进行相关指标的假设，如：产品类型、总建筑面积、住宅和商业面积、容积率等） 包括销售收入、租金化收入 按总收入的2.5%计算出销售费用 6.2 总投资预测 项目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2） 土地成本 前期工程费 建安工程费 政府配套费用 室外工程费 建设监理费 建设单位管理费 预备费 建设期利息 营销费用 6.3 税费计算 营业税及附加 所得税 土地增值税 6.4 经济效益分析 6.4.1 主要经济指标 经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元） 总收入 总投资 税费 税前利润 税后利润 总投资回报率 6.4.2 开发各期的利润体现 经济指标 **年上半年 **年下半年 **年上半年 **年下半年 **年上半年 **年下半年 合计 结算面积（m2） 单位面积（元/m2） 税前利润（万元） 6.4.3 敏感性分析 经济指标 销售实现率70% 销售实现率80% 销售实现率90% 销售实现率100%