2005中关村商业格局.doc

2005中关村：零售烧旺地产 作者：洛涛 加入时间：2005-4-25 16:04:19 今年3月，纳斯达克上市公司SOHU入驻中关村威新国际大厦，这家“发迹”于此的企业已经阔别中关村5年之久，此次的回归被形象地称做“凤还巢”。而在此前后，花旗银行、宝马汽车也都相继落户中关村。相比于微软新浪“逃离”的年代，如今的中关村已经大有不同：在保留其高科技公司孵化器职能的同时，已经向商务区转变。 ??? 即便在向商务区转型的今天，人们对于中关村的认识还是从IT业开始的。提到这个区域，人们首先想到的仍然是海龙、太平洋、鼎好这些经营电子产品的卖场，以及高等学府云集带动的高科技产业开发。正是如此，转型之前的中关村一直被定位为高科技企业的孵化器，大量处于草创阶段的企业云集于此，其数量在1999年达到了高峰，当年的一项统计报告显示，那时，中关村区域总共容纳了将近1000家企业，除了联想、四通、方正等大型企业之外，其余的多是规模在10至50人的创业型公司，而它们的主业多是IT或与IT密切相关。??? 随之而来的，是商务环境跟不上大企业的需求，同时带来了商业物业的缺失，为了解决这个问题，商业的升级必须从商务环境的改善开始：在海淀区和中关村管委会所规划的“升级”方案中，西区成为了重中之重，而整个西区也将创纪录地为升级计划投入150亿元的巨资，其目的只有一个，将西区的商务环境提高一个档次，使中关村西区成为一个符合国际水准的豪华商务区。??? 如今，中关村金融中心应运而生，这座高150米，总建筑面积41.7万平方米的地标今年将适用需求，少部分设置商业。记者了解到，中关村金融中心的二期商业部分被命名为中关村e世界，属于综合商业项目，总面积15.8万平方米，其中电子卖场面积达6万平米，近2000个商铺。在不久前结束的春季房房展会上，中关村e世界便受到了众多投资者的青睐。 ? 区域零售业烧旺地产 ??? 事实证明，中关村区域环境的升级取得了实效，租用、购买写字楼的企业类型发生了明显的变化，入驻中关村写字楼的，不再仅仅是单一的高科技成长型企业，而是包括宝马、花旗银行等制造业和金融企业，世界各地商务区的发展例证都告诉人们，这两类企业对形成一个高档商务区具有重要的意义。业内认为，商务区将促进商业的发展，同时也需要完善的商业环境支持。 ??? 中关村庞大的消费需求推动着区域商铺市场升级。很久以来，中关村西区所在地就是海淀地区的商贸集散地。在上世纪90年代，海淀区高科技科研院所云集，凭借这一特殊的环境，中关村的“电子一条街”闻名遐迩，电子商贸往来辐射华北，甚至全国。电子商贸肥沃的土壤培育了一大批电子大卖场，继中海电子市场后，太平洋数码电脑城、海龙等大规模商场推向市场。据统计当年各电子卖场每日客流总量高达8万至10万人次。中关村电子市场2003年电子产品销售总额达到116亿元，而根据有关部门对中关村电子市场贸易额的预测，增长幅度为13.3%，因而中关村市场的产业前景非常乐观。 ??? 但由于人流过大，原先建造的电子卖场规划设计又存在一定问题，比如业态、业种分布混乱，柜台只有4至5平方米，通道狭小，企业商品缺乏展示空间，卖场内缺少应有的标识，每天数万人次的人流，常常把卖场挤得水泄不通，场内空气浑浊，环境极差，消费者根本找不到目标商品。??? 电子商铺的稀缺，以及消费者要求更新卖场环境呼声的日渐高涨，使区域出现一些新型容量巨大的电子商场，如海龙的崛起，让商户和消费者大为解渴。这些软、硬件配置高的卖场让中关村的电子商铺真正走向国际化，包括惠普、SONY、摩托罗拉等国际品牌相继在中关村设立展示中心。然而仅有几个适应现代消费的商场并不能缓解中关村电子商铺紧缺的矛盾，鼎好开业两年来，场内的店铺始终供不应求。??? 同时，随着中关村周边住宅开发的加剧，将近20万居民的购物消费出现了问题，周边除了双安、当代两大商场外，缺少大型超市、娱乐等场所，生活极不方便，离中关村4站地外的家乐福方圆店每天都是人满为患。??? 据统计，鼎好电子大厦每天的客流量为20000人次，海龙每天的客流量为50000人次，而中关村西区南侧去年新开的家乐福，每天的客流量也达到了20000人次。这些巨大的消费力带动了区域商铺的发展，据悉，3月3日开盘的中关村E世界3层已经基本售罄，而首层不散售，三层已经销售的2亿多元商铺中，投资的比例高达50%。 ? 商业投资需求旺盛 ??? 2004年，当世界500强的零售企业家乐福“落户”中关村的时候，不少分析人士就指出，中关村的商业地产面临着巨大的机遇，因为经历了长时间的发展，这里不仅需要电子商品卖场，同样需要能够满足人们日常生活消费、休闲需要的商业设施——巨大的市场需求不容忽视，家乐福如织的人流就足以证明这一切。 ??? 于是，从2004年下半年开始，商业地