第6章 物业产品与服务策略.pptVIP

第六章物业产品与服务策略 6.1物业产品概述 6.1.1物业产品的概念 现代营销学认为，产品是指能在市场上得到的，用于满足人们欲望和需要的任何东西，包括实物、服务、场所、设计、软件、意识等各种形式。 物业产品是物业企业开发经营的物质成果。 物业产品是一种为使用者提供居住、生产、娱乐、学习等多种需要的物质实体和相应服务的结合体。 6.1.2物业产品的基本类型 （1）土地 开发程度：过生地、生地、熟地、过熟地 是否有建筑功能用途：建筑用地、非建筑用地 是否与城市经济联系：农村土地、城市土地 所有制：全民所有、集体所有 （2）居住物业 ① 普通住宅：解决城市居民的居住需要。 ② 高层公寓：10层以上为高层。 ③ 别墅：在自然环境好、风景优美的地方修建的低楼层豪华住宅。 用途上：住宅型和休闲型 建筑形式上：独立式别墅、毗连式别墅、联排式别墅 （3）写字楼物业 一种供机关、企事业单位等办理行政事务和从事业务活动的建筑物。 商住两用，纯商业性的写字楼 （4）商业物业 进行商品交换和流通的建筑物和场所。 ① 专业商店 专门经营某一类商品，或专门经营具有连带性的几类商品，或专门为特殊消费对象经营特殊需要商品的商店。 ② 百货商店（商场） 一种大型零售商店，分门别类地销售品种繁多的商品。 ③ 批发商店 专门从事大宗商品交易的商业活动场所。 ④ 商品交易中心 主要从事看样、洽谈订货业务。 ⑤ 超级市场 由顾客自取自选，自我服务，定量包装，预先标价，顾客出门时一次交款。 ⑥ 地下商业街 一般采用自动扶梯与地面联系，强调环境的美化，还利用艺术的人工照明和商品陈列，创造富有魅力的气氛，招揽顾客。 ⑦ 购物中心 由多家商店组合而成的大型商品服务中心，一般设在公共建筑物内，以一家或数家百货商店、超级市场为骨干，由各类专业商店、书店、餐馆、旅馆、银行、影院等组合而成，融购物、服务和娱乐休闲于一体。 （5）工业物业 为工业生产提供活动空间的物业，包括厂房、仓库、堆场。 （6）旅馆、酒店 为旅客提供住宿、饮食服务以及娱乐活动的公共建筑。 （7）高层建筑综合体物业 由多个功能不同的空间组合而成的建筑。 （8）特殊物业 赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场等。 （1）固定性 不可移动。搬迁很少，而且距离有限。 （2）个别性 周边环境的差异明显，建筑风格等不一样。 （3）耐久性 使用年限长，几十年甚至几百年。 （4）有限性 土地资源的有限，城市规划的制约。 （5）高价值性 长期负债，“房奴”。 6.2物业产品策略 6.2.1物业产品组合的概念 （1）概念 产品组合：一个企业生产或经营的全部产品线、产品项目的结构，又叫产品的各种花色品种的配合。 产品线：指具有相同使用功能但其型号规格不同的一组类似产品项目，也称为产品系列或产品大类。 （2）产品组合四要素 6.2.2物业产品组合策略 （1）物业产品组合策略的基本类型 产品组合策略是指物业企业根据市场状况、自身资源和竞争情况对产品组合的长度、宽度、深度和关联度进行不同组合的过程。 ① 全线全面型策略 向任何顾客提供他所需的一切商品。 ② 市场专业型策略 向某个专业市场提供所需的一切商品。 ③ 产品专业型策略 企业集中某一类产品的生产，并将其产品推销给各类顾客。 ④ 有限产品线专业型策略 ⑤ 特殊产品专业型策略 （2）实现物业产品组合策略最优化 增加宽度：扩大经营范围，充分发挥企业各项资源潜力，提高效率，减少风险； 增加长度：使产品线丰满，同时给每种产品增加更多的变化因素； 增加深度：对各个产品线而言，可适应不同顾客的需要，吸引更多的买主； 关联度高低：可决定企业在多大领域内加强竞争地位和获得声誉。 ① 产品线延伸 A、产品线扩展（原来有线） 方法：向上扩展、向下扩展、双向扩展、水平扩展 原因：现有产品市场停滞或衰退；欲扩展的产品线有巨大的成长机会；对竞争者的阻挡和引诱。 B、产品线填补（原来无线） 原因：获取更多的利润；利用剩余生产能力；力求产品线的完整；填补市场空缺。 ② 产品线升级 方法：产品理念的更新、施工管理方式的改变、施工质量的提高等。 目的：鼓励顾客关注和购买高价值和高价格的产品项目。 ③ 产品线削减 放弃销路不好或利润不高的产品项目。 6.2.3物业产品差别化策略 差别化：通过各种手段使得本公司提供的产品有别于竞争者的产品的过程和行为。 物业产品的差别化表现：所提供的建筑物及其附属的设备与设施在性能、形式、质量、特色、服务、风格等方面，具有独特性。 （1）物业产品的差别化 ① 形式。物业产品的形状、体积、结构、规模和表现手段等。 ② 质量。物业产品的安全性。 ③ 耐用性。使用期内结构保持正常功能的能力。 ④ 可维修性。修复的难易程度、破坏程度。 ⑤ 风格。视觉和感觉的效果。 ⑥ 外观。给人留