2010七剑口诀论地产营销策划1.doc

七剑口诀论地产营销策划 ───前言提示─── 人来不来看广告、动不动心看地段、掏不掏钱看户型、 附加价值看多寡、满不满意看物管、品牌大小看实力、营销成绩看战略。 房地产营销策划的目的是在向人们展现项目产品卖座的同时，也为人们带来了新的生活观念和经营理念；营销是无形的，没有固定模式可循，从街边卖艺到组织营销….等各种不同的手法为目的，做房地产营销策划因不同于一般商品营销推广，房地产营销从“前期产品定位、市场分析”的前期策划都预示着对后期营销的目的，而目前房地产营销策划手段的变化与更新，对于一些营销理念的形成关系的企业发展的品牌塑造，综观在众多的营销策划中，本人融合提出以下七剑论述与探索。 一剑───合作营销与实现多赢 过去有一种营消手法“以旧换新”的销售方式：购买新房而首期款或余款不足的买家可以将自家具有完全产权的房产作为抵押物，向银行申请贷款用于购买新物业。买家只要有房地产证或者预售契约就可以做抵押，向银行交齐相关的申请资料，通过银行审批后完成一定比例的按揭贷款。而被业主抵押的旧物业可以由项目开发商代其放租或放售。这样一来，业主可以一边收租或收回旧房款一边轻松地购置新房，在一定程度上减轻了二次置业给买家带来的供楼压力，业主、中介代理行及项目开发商由此得到“三赢”。 实践─── 开发商在市场运作中既要讲求竞争，又要寻求合作，要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，此营销案例的“以旧换新”合作建立在项目开发商和代理机构之间，是一种更广阔途径的合作，形式上也比较创新。 二剑───体验营销大行其道 现今商业环境的变迁竟争在很多营消手法都运用实际情景来打动面对购房落定者及各种意向客户、关系客户，推出了“体验式”情境营销活动，让客人亲自亲临项目现场来体验巷目这里的新鲜空气、舒适的居住感受，优越的环境；这种营消模式对于体验后的准业主感受而言，据统计一般对于项目启到很大的销售成效。 实践─── 在激烈的竞争中，房地产开发商已经意识到，营销必须在观念上有很大的改变，产品开发，不能再简单停留在规模、规划、概念、质量、服务等产品的内在方面，而应将开发理念上升到体验的高度，给消费者提供一种愉快的、意犹未尽的体验产品，如果开发商从一开始就有意识地以一种体验心态去规划、去设计、去建造、去经营，一开始就有意识地为消费者营造、提供一个可以体验的过程、环境和氛围，那么就能创造一种持久的发展动力和动力支持系统，以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等区别于竞争对手。 三剑───人脉营销传送口碑 众观目前全国各地不少名盘悄然兴起“人脉营销”的方式。所谓“人脉营销”，即利用业主推介或口碑相传促成楼盘销售，它是关系营销的一种。 按过去本人经验……“人脉营销”的兴起，首先归功于众多楼盘入住率的不断提高，正因为业主相继入住，营造了良好的居住氛围，得到了业主的认同；同时，小区物业管理工作的规范化也陆续建置完成是一大主要原因，而入住其中的业主亲身感受到小区物业管理带来的优秀服务，自然有向他人“推介”的冲动。 实践─── “人脉营销”从强调广告诉求到口碑传颂，对于房地产营销模式在手段上的突破，不仅有效丰富了房地产营销的创新方式，更能有效地整合内外各方有效资源；“人脉营销”的兴起，不仅达到促使房地产企业品牌更能体现重视“客户资源”的目的，更有助于房地产企业品牌将客户资源变成一种有效的“资产”。 四剑───生态环保营销成敗 生态景观环保的定位是一个适宜居住的、令人愉悦的小区；在健康生活上，体现出一种安全、舒适、融洽的优美环境；生态景观如具有天生的环境优势，较符合打造环境生态型健康社区条件；目前生态景观环保打造“健康”社区已经得到市场的认同，眼下生态景观环保在创新健康营销概念上，利用配套的完善打一场“升级战” MOMA科技建筑艺术移植它预示建筑科技隐含于生活的种种感受，谦虚退让使人感受环境之美，更会充分享受属于自己的健康生活方式环境。 实践─── 随着环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境，更加关注拟购房屋的环境设计。开发商以环境保护为经营理念，改变了过去寸土寸金、见缝插针的开发模式。现在不少开发商提出“搞房地产要先搞环境”、“卖房子也是先卖环境”，这一健康的营销概念正是顺应了人们的消费观念从住得简单向追求健康舒适的转变，健康逐渐代表了一种消费趋势，它同时也是新世界居住消费的第一需求。 五剑───文化营销提升档次 文化营销定位提升为“学区文化社区”，以邻近教育学区的独特位置，其塑造“学区文化社区”的定位较切合市场需求。在营销方面，“学区文化社区”主要瞄准教师、律师、医生及其它专业人士。除了小区建筑有文化品位外，还通过举办一系列学术文化活动来塑造“软环境”，