北京新三里屯时尚文化区项目市场定位分析报告（45页）.ppt

项目内容 “新三里屯时尚文化区”建设用地5.26万平方米，总建筑面积15.9万平方米。 其中：地上建筑面积8.4万平方米，地下建筑面积7.5万平方米。 项目分为南北两个区，将成为引领朝阳区16.67公顷时尚文化区的先锋.是集商业、居住、酒店、办公、文化、餐饮为一体的休闲及商务交往的中心。 超前且独具特色的商业模式——城区特色商业区 打造围合式街巷设计、商业长廊和独立商业楼组成的城区特色商业空间 ，真正满足周边中高档社区高素质人群的特色消费，享受“逛”的乐趣 。 城区特色商业区正在成为新的时尚在全世界流行开来。 三里屯时尚文化区特色 定位：三里屯独特的地理位置是北京最适合于定位此种商业模式的项目。 产品：3－4层建筑围合的街巷，休闲、轻松的购物环境 。 亮点:大（提供多达800多个商铺），全（休闲、娱乐、餐饮、购物与一体） 营销:采取先招商后销售的策略，通过有选择的招商，带租约销售的方式对投资人提供可靠的投资回报保证。 市场分析 项目分为南北两个区，由于定位差异，销售策略完全不同 南区定位：由于已经存在的酒吧文化，因此主要定位是以商业、酒吧、餐饮娱乐等时尚文化为主 北区定位：由于紧邻使馆区，相对安静，定位为商住、酒店及办公，以满足国际品牌酒店、旗舰店和办公的需要 南区销售策略 由于南区定位年轻时尚的消费群体，且可其建筑形态的可分割性，市场推广策略可采用租售互动即“边租边售、边售边租”以尽快的完成销售。 通过将南区分割为众多独立的小面积单位进行预租工作带动销售，提供“实实在在”的租金收入，吸引投资者，或由投资者自主经营，以此达到保持三里屯地带原有的特色——无计划的、自然结合的、众多的、多元的业态组合。既达到预定销售目标定位的同时，也可以通过销售完成激活三里屯时尚文化的内容。 目标客户群分析及销售预测 南区销售的目标群以固定个体投资者或商业经营者为主，经专业咨询机构世邦魏理仕初步市调结果显示，以餐饮、休闲及娱乐为主的商业目前在北京空置率不到10%，调查根据南区不同的液态锁定了相应的客户群，具体如下： 目标客户群分析及销售预测 地下一层：可提供面积14382平米 其中：影院：4207平米 快餐：4191.9平米 本地服装：2208.7平米 迪斯科、卡拉OK：3774.4平米 南区地下一层 影院：4207平米 好利友院线 （Orion “Megabox” ） 已进入商业谈判阶段 可供选择的华纳兄弟电影公司 销售预测：意向日租金1.65元/平米，按10%回报率，销售单价6000元/平米，可实现销售2500万元（公司意向不出售）。 南区地下一层 快餐：4191.9平米 已调查潜在客户麦当劳、肯德基、必胜客、吉野家、回转寿司、茶餐厅等19家，按每户平均500平米，市场需求9500平米 。 销售预测：按日租金5元/平米，按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售7650万元。 南区地下一层 本地服装：2208.7平米 未提供市调结果 销售预测：按日租金3.5元/平米，按10%回报率，销售单价15000元/平米，可实现销售3300万元。 南区地下一层 迪斯科、卡拉OK：3774.4平米 锁定客户10家，包括钱柜、麦乐迪、MIX、法度等，每家平均经营面积4000平米，需求24500平米。 销售预测：按日租金5元/平米（卡拉ok租金较高约为8-12元，如泛利大厦租金是12元每平方米） ，按10%回报率，销售单价18250元/平米，可实现销售6900万元。 南区地下一层统计 目标客户群分析及销售预测 地上一层：可提供面积11892平米 其中：国际消闲服装：5553平米 珠宝、表、礼品：3076平米 咖啡店等：768平米 时尚概念及展示厅（含二层）：3324平米 文化广场：2382平米（不出售） 南区地上一层 国际休闲服装、运动品牌：5553平米 锁定目标客户包括NIKE、Esprit、G2000等22户，每户面积200-400平米，需求4500平米。 销售预测：按日租金20元/平米，按10%回报率，销售单价73000元/平米，可实现销售40500万元。 南区地上一层 珠宝、表、礼品：3076平米 已调查潜在客户恒信、琉璃工房、名表城、施华洛世奇等15家，按每户平均300平米，市场需求4500平米 。 销售预测：按日租金20元/平米，按10%回报率，销售单价73