北京温都水城国际公寓42p.ppt

项目价格不是一成不变的，而是根据市场的变化进行合理提价与调价，形成合理的价格走势，以保证项目利润的最大化。 均价制定—起售均价 参考目前区域市场中主要相近项目价格作为本案参考价格： 包括金色漫香苑、北京太阳城国际老年公寓这两个项目。 金色漫香苑近期成交均价：16800元/平米. 该项目之前均价17800元/平米，近期价格有所下降。 分三期开发，规模大，紧邻科技城，是区域内唯一电梯入户花园洋房，70年 产权。因此从居住角度来说比本案具有优势。 北京太阳城国际老年公寓近期均价：16500元/平米，带精装修。 太阳城采用现代欧式生态建筑风格，低层低密度项目，小区配套完备，适合老年人在此长期养老居住。 因本案属于70年使用权的高端投资度假养生公寓，相比较市场中的产权式项目价格会有所影响。 目前受政策影响，房地产市场整体低迷，观望情绪严重的形势下结合本案实际情况得： 对销售速度具有显著影响的回收价格敏感点为：15000元/平米 起售均价 定价原则： 第一，贯彻快速销售、快速回款的原则； 第二，执行低开高走，逐步拉升的原则； 第三，采用市场比较法与经验修正相结合的原则； 我们建议项目的“起售均价”初步定位为： 14800-15200元/平米 后期推盘的价格可根据价格走势和市场反馈情况上下浮动调整 低开稳走的推盘策略 　　低于市场水平 　　低中见涨 　　略高于市场价格 　低于市场均价 折扣优惠调价策略 推盘的促销、优惠活动中的折扣点位可按销售均价的5个点比率进行调整 阶段性价格及调价策略 1、资源驱动，最大化扩大客户基数 2、稀缺、独特的物业配套有效带动价格提升 3、推盘顺序与价格策略的配合 4、项目生态价值与客户需求有效对接 5、建立精细化的人本位服务保障体系 营销思路 营销思路 常规营销 模式 客户聚集地 陌拜营销 强效型 营销团 队主动销售 联动式销售 共创海量客户资源深度挖掘 （短信、DM、拜访、活动） 节点引爆 合理推售 客 户 来 源 保 障 客户成 交保障 更有效提高 成交率 树立客户绝 对自豪感 绝对价值 体验 圈层一体式销售 节点引爆、合理推售 关键节点，营销集中发力，促进产品及客户价值共赢 每个营销节奏前的推广引爆 推广手段的集中应用 积客渠道的多点扩展 关键营销爆破点 营销初发力 货量曲线 项目推量的精准把握 使项目价值得以高度放大 客群曲线 价格曲线 推广曲线 营销思路 活动的整体贯穿 工 作 准 备 推 广 配 合 售楼处包装准备 销售物料的准备 销售策略的确定 项目网络的梳理 销售物料到位 基础物料的到位 售楼处具备接待条件 举行内部认购活动 各媒体资源发布 资源导入活动先行 媒体选取的完成 推广计划的确定 首批稿件的完成 开盘活动的执行 推广节奏的把握 样板间全部完成 项目配套展示区 施工建造 重大节点活动执行 暖场活动的执行 推广节奏的把握 推广诉求的更换 客户会成立 客户保养维系 老带新政策上线 客户保养维护 后期的客户积累 促签促回款工作 首期结案相关工作 准备期 客户积累期 热销期 收官期 开盘期 工地围挡、道旗、交通指引牌、精神堡垒、高端区域派单 竞争项目周边拦截派单 项目网站、新浪、焦点网络投放 业内主流杂志、圈层主流杂志的投放 工地围挡、道旗、交通指 引牌 软文 诉 求 策 略 产品品质与温度水城品牌共行 展现产品竞争力和核心卖点，结合品牌气势营造，带动整体销售，实现成交 营销推盘节奏 网络 项目网站 门户网站 户外 交通指引牌 道旗 擎天柱 纸媒 软文 地产专刊 －222－ 现场 包装 工地围挡 大型看板 活动布置 活动 开盘活动 主题营销活动 展厅巡展 项目论坛 圈层现场活动 推广方式 THE END 感谢聆听！ 温都水城国际养生公寓营销报告 * 报告思维动线 市场分析 项目理解 营销策略 市场 形势 宏观、微观市场分析 2011这一年 宏观大势研判 这一年，国八条”横空出世，“京十五条”相继出台 这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，使房地产行业运行整体放缓。 这一年，全国有超过120个城市明确出台了房价调控目标，40多个大中城市出台了“限购令” 这一年，新建普通住房成交均价比去年下降6.3%；新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点 宏观大势研判 宏观大势研判 宏观政策——为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和