厦门会展西北侧地块可行性分析14118533078.ppt

目 录 一、地块介绍 二、房价预估 三、财务测算 四、结论与建议 一、地块介绍 地块位于会展北片区，滨海名居项目东侧。四至如下： 地块东侧紧邻海峡国际社区中央公园项目； 地块南侧与会展北路相邻； 地块西侧紧邻国际会议中心； 地块北侧紧邻领事馆。 2、地块主要指标 3、地块背景资料 地块背景：该地块为源昌凯宾斯基大酒店地块调换地。上个世纪90年代，厦门昌林公司项目施工打地基时越打越不对劲，打下去90多米了还是淤泥，还没有打到硬地层，而花费已经超过了四千万元，结果该项目最后放弃了，已投入的四千万元也打了水漂。后来，政府将该地块拍卖给源昌集团，将会展西北侧地块调换给厦门昌林实业有限公司。 厦门昌林实业有限公司背景资料：公司法定代表人林惠，现年78岁，为泉州仰恩大学创办人吴庆星先生的遗孀。吴庆星于2005年去世，现因无人管理，林惠欲将该地块变卖，全权委托方即为厦门云岭大地房地产开发有限公司的董事长孙允成。 吴庆星背景资料：吴先生在国内选择创办企业时，特意把绝大部分投资都集中在农业项目上。兴建了金昌养殖场，兴建福建省最大的年产20万吨的现代化综合饲料厂——协昌饲料厂；兴建世界一流的集屠宰、冷冻、羽绒加工为一体的综合加工厂——昌林食品加工厂。 厦门云岭大地房地产开发有限公司背景资料：该公司目前在江西一个县城开发占地达6千亩的造城项目，并欲在北京开发房地产项目，但公司现无资质，因此，该公司希望通过和昌中心的开发获得资质，并获得5%的股权的开发收益。 4、付款节点 二、房价预估 区域在售项目海峡国际社区水晶公寓均价2.3万元/平（精装4000元/平），其它住宅均价1.8万元/平（精装3000元/平）。海豚湾第一排均价约1.85万元/平，第二排约1.6万元/平。 二手房价集中在1.7-1.9万元/平，而爱琴海与海峡国际社区二手房价在2-2.3万元/平。 因此，本项目毛坯房价定位为1.9万元/平，精装房定位为2.3万元/平（精装标准2600元/平）。 2、采用精装销售方案的财务指标 3、增容至4.6（地价按评估价确定，本次以8000元/平计） 四、结论与建议 1、该项目区位优越，周边国际级配套众多，包括国际会展中心、国际会议中心、国际游艇码头、奥林匹克网球中心、厦门领事馆区、海峡交流中心等。 2、项目产权清晰、地块方正、东侧高楼层单元可观海景，并可与滨海名居项目形成规模开发效应。 3、项目可采取分期付款，有利于公司资金安排。 4、项目规模较大，能够满足公司一级资质要求。 5、由于9.3亿无法提供发票，使得实际楼面价达11621元/平，但可通过增加成本、分散销售收入的方式，合理规避土地增值税。 6、采用增容、精装销售方案：净利润59795万元（公司权益95%），净销售利润率11.96%（公司权益95%），具有较好的利润回报。 7、由于厦门昌林实业有限公司法人林惠年事已高，且卧病在床，项目宜尽早落实。 综合部 2011.1.4 厦门会展西北侧地块可行性分析 1、地块区位 海峡国际社区 国际会议中心 香山国际游艇码头 国际会展中心 本地块 建发国际大厦 海峡交流中心二期 中央公园 滨海名居 环 岛 东 路 环 岛 干 道 会展北路 加油站 北 领事馆 天城置业酒店地块 会展中心 地块呈东西走向，目前部分出租用作活动用房 会议中心 本地块上的临时用房 本地块 中央公园工地 会展北路 领事馆及国际会议中心 根据(2006)厦规选址第0256号文件，项目主要指标如下： 根据合同约定：该项目须于2008年9月4日动工 开工日期 根据厦门市国有土地使用权有偿出让合同（2006）厦地合（协）字037号（下称合同）：地上建筑面积不超过155828平米：其中包含按规定配置的公建项目。地下室除配套小部分必须的商业服务设施外，不可作为经营性用房出售，配套的商业服务用房不计入容积率，不收取地价。 关于建筑面积的约定 40% 绿化率 居住70年（2006.9.4-2076.9.4）、商业40年（2006.9.4-2046.9.4）、车库50年（2006.9.4-2056.9.4） 土地用途 20% 建筑密度 根据合同约定：该项目须于2011年9月4日竣工 竣工日期 3.6（据转让方介绍，容积率可调至4.6以上） 容积率 155828 建筑面积（平米） 43230.178 建设用地面积（平米） 43230.178 用地面积（平米） 会展西北侧 项目位置 和昌中心 项目名称 厦门昌林实业有限公司 建设单位 实际交接3个月后，完成办理《用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》 收购价11亿元（能提供正式发票的约1.7亿元，双方税费自行承担），享有该项目95%股权。若要与厦门昌林实业有限公司直接签