美国商业步行街及SHOPPING MALL OUTLET案例研究.ppt

目录 The Mall in Columbia 开发商Rouse Company Rouse Company是目前美国最大的房地产开发管理公司之一，总部设在马里兰州哥伦比亚。 公司创立于1939年，1965年在纽约证券交易所上市(NYSE:RSE)，主要致力于房地产开发与管理。65年的时间里，公司已经成长为社区开发与零售业的领航者。 公司有250个项目分布在22个州内，经营范围涉及写字楼、零售、研发、工业，其中包括 Faneuil Hall Marketplace（波士顿法纳尔市场）， Baltimore’s HarborPlace（巴尔的摩海港休闲购物中心）。公司还是马里兰 哥伦比亚社区、内华达Summerlin以及休斯敦西侧Bridgelands等一批新项目的开发商，同时也是休斯敦Woodlands社区项目的投资者之一。 购物中心位置 购物中心贸易区（商圈）分析 居民市场 哥伦比亚购物中心位于一个高收入/高学历人群商业区。大部分居民受雇于专业或管理性机构，很多家庭为双职工家庭。这样的特点反映了一种成功但繁忙的生活模式，这种成功与繁忙反过来又促成了对高级饭店的消费需求。 下面一组统计数字反映了哥伦比亚购物中心享有的有利的市场环境。整个贸易区内人口超过75万，其中多于16.3万的人口居住在5英里商圈范围内，同时这一商圈内的家庭平均收入为9.07万美元。 霍华德县是哥伦比亚购物中心商业区的核心所在。针对该县的统计数据显示出哥伦比亚购物中心所享有的美好市场前景。霍华德县的家庭收入在马里兰州列第二位，列全美第26位（3112个县比较）。先进的教育系统吸引了高教育水平的家庭。 日间市场 在哥伦比亚购物中心5英里商圈内的人口多于8.2万人，从而形成了巴尔的摩和华盛顿之间带状地区最大的雇佣市场。约50%的雇员在哥伦比亚和周边城市间往返。 与周边其他一些典型的郊区社区相比，这种大量的日间人口为哥伦比亚购物中心增加了零售额。比如，我们发现，哥伦比亚购物中心20%的营业额来自于直接受雇于该雇佣场所的雇员们。 住宅房地产市场 霍华德县(HC)住宅房地产市场蓬勃发展是HC地区繁荣的体现.过去的几年当中,该地区出售的住宅数量与均价都在一直上涨.2002年售出的房屋数量大于6200套,售出均价为25.8万美元.而这其中的五分之二(3146套)出售给了单身家庭,均价为34.83万美元. 哥伦比亚购物中心周围用地情况 购物中心地图 主力百货店 MALL内景象 Las Vegas Boulevard （Las.V林荫大道）Las Vegas Fashion Island（Las.V时尚岛） L.A. Brea Mall Las Vegas Boulevard （Las.V林荫大道） Las Vegas Boulevard （Las.V林荫大道） Las Vegas Fashion Island（Las.V时尚岛） L.A. Brea Mall(洛杉矶贝瑞阿购物中心） 波士顿市场faneuil hall marketplace（法纳尔市场） A true sense of Boston Shopping，Dining，Exploring NYLA厂家直销 厂家直销的产生 厂家直销是20 世纪 80年代中期在美国出现的一种新的零售形式。随着买方市场的出现，生产企业通过商家经销、代销和自己附属的供销系统出售商品已不能满足生产的需要，特别是大量积压的库存商品，需要自己寻找出路。在这样的情况下，一些房地产开发商就在城市与城市之间交通方便的地方建筑简易的、有一定规模的联体式独立商店，以租赁形式供生产商直接销售商品。这种由厂家直接经营而形成的商业群体，就叫 factory outlets center，译为厂家直销中心。 由于厂家直销中心地处郊外，装修简易，造价低，租金低，加上厂家直接销售不经过商业的中间环节，因此，价格非常便宜，同类产品低于市场价格 30~70%，少数低于 80%，因此，非常受中低层消费者的欢迎。最开始中心只重点销售三类商品：滞销积压商品、“不完善”商品（我国称为次等品）和零售企业退回的退换货商品。 由于人气比较旺、不少厂家的名牌商品，应季商品也直接进入销售，从而使厂家直销中心成为美国人青睐的新购物场所，并作为一种新的经营形式和直销方式，迅速向全国扩展，形成商业又一道风景线。 目前美国已有数个经营厂家直销中心的连锁品牌，如Tanger Outlet ，Prime Outlets，Premium Outlets，通常一家直销中心都有多于100个品牌的直销店，同时还有很多小的直销中心，包含的品牌数量从几个到几十个都有。切尔西置业集团甚至还把厂家直销中心做成了国际品牌，在日本也可以看到他们的Premium Outlets。现在的厂家直销中