大悦城城市综合体设计标准系列（43页）.docx

目录概述目的：实现大悦城复制，总结提升规划设计方面的经验。依据：西单、朝北、天津、上海大悦城区域地段技术指标第二章总体规划一、规划要求1.建筑退线要求商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。二、功能分区根据城市综合体总体定位及策划报告布局大悦城购物中心、大悦城公寓、办公楼（大悦广场）、大悦城酒店式公寓及住宅（大悦悦府）。购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性、3.1.1总平面功能分区大悦城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。各个功能区的规划布局应符合大悦城成熟的商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。三、交通组织考虑人行、车行流线、货运通道、出租车落客区、消防通道3.1.3商业交通流线设计“交通为先”，大悦城商业综合体以完善促进城市的交通流线需求为首要任务。各个功能区的外部流线设置必须考虑周边道路现状及远期规划需求，与城市交通节点，如地铁、公交站、人行天桥和路口等完美接合。外部车行出入口在每条沿街面原则不超过两个，位置应符合当地交管部门的规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。停车场的交通动线出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。若一定要设置于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。配合地块周边道路车行方向，车库口宜单进单出组织车流。货车商业综合体应设置足够的城市广场区作为人流的主要集散空间，广场一般结合城市道路路口和室内步行街的出入口设置，其规模以0.3万至1万平米为宜，可据需要设置多个。各出入流线应独立设置，尽量避免相互干扰。货流客流及人流车流应区分有序，符合商业运营、办公酒店和公寓的日常使用要求。消防应急的流线应符合国家及当地有关技术规范。根据商业综合体使用功能的不同，满足各业态及各使用人群的需求，景观合理安排不同的使用空间，根据功能的不同以及交通流线组织的便利和通畅性对各景观空间进行组合。11.2.1 场所分析：11.2.1.1 对商业综合用地范围内原有建筑物和场所进行分析，分析要点包括：1、用地范围内是否有需要保留的古建筑及文化遗址；如果有，在满足总体规划要求的前提下，可以考虑采取迁建保护和原地保护的方式进行规划；2、用地范围内是否有需要保留的古树名木，如果有，在规划设计中尽量加以保留；3、用地范围内是否有需要保留的湿地，在规划设计中作为重要景观元素加以利用；4、用地范围内必须保留的城市道路绿化用地的位置及保留范围，如果在项目实施过程中必须局部破坏，在取得当地主管部门同意的前提下，应在项目完成后及时恢复。11.2.1.2对用地周边可以利用的景观资源进行分析，分析要点包括：1、用地周边是否有可以利用的风景名胜及古迹，在规划中规划景观视线直接借景；2、用地所在位置若有可以借鉴的文化背景，在景观主题的营造上应与城市文化相衔接，营造主题景观；11.2.1.3 对用地周边的道路系统进行分析；1、根据交通评估报告的结论，在车流、人流、物流汇集的部位设计广场，同时采取措施合理分流；2、分析商业综合体附近的公交车及出租车的停靠位置。11.2.1.4对商业综合体平面功能组织的分析，包括各业态的出入口、地下车库出入口、人防出入口、市政交通进出口等的分析；11.2.1.5对主