山东寿光市圣城路市场定位报告（初步定稿）定.doc

市场调研及定位报告 2010年8月 前 言 受全福元集团委托，我司通过详尽的市场调研工作，完成此次《全福元圣城路项目市场调研及定位报告》。本报告主要就圣城路东郭村片区房地产开发项目，提供准确的市场判断及产品规划分析。 此次调研过程本着科学、理性、客观的态度，对寿光市民采用市场调研问卷的方式，结合我司十多年对国内房地产市场的营销实战运作经验及研究，形成此《全福元圣城路项目市场调研及定位报告》，以供贵司参考及双方进一步沟通。 通过调查研究，我们发现项目所处区域位于寿光新城区，其综合条件优越。从长期预期来看，随着项目区位配套的不断完善及周边环境的改造，该区域房地产市场预期利好因素将不断增多，市场潜力较大。 报告中形成的结论属于商业机密，请双方严格保密。 目 录 前 言 2 第一章 宏观研究 5 1.1地理位置 5 1.2区位交通 6 1.3经济发展水平 6 1.4城市发展格局 7 第二章 房地产市场目前发展状况 9 2.1房地产市场总体概况 9 2.1.1老城区房地产发展状况 10 2.1.2新城区房地产发展状况 10 2.3未来房地产状况预测及应对策略 17 第三章 住宅市场问卷 35 3.1问卷调查说明 35 3.2住宅问卷调查 36 3.3重点问题交叉分析研究 48 3.4住宅问卷总结分析 55 第五章 项目定位 62 5.1产品档次定位 62 5.2项目建筑风格定位 64 5.3项目产品定位 66 报告总结 86 宏观市场 86 地块价值 86 竞争市场 86 销售价格 87 目标客户 87 项目定位 87 第一章 宏观研究 1.1地理位置 寿光市位于山东半岛中部，渤海莱州湾南畔。东邻潍坊市寒亭区，西界广饶县，南接青州市和昌乐县，北濒渤海。济南165公里，至潍坊37.5公里纵长60公里，横宽48公里，海岸线长56公里，面积2072平方公里，占全省总面积的1.43％。位于黄河入海口东侧，属于我国最后一个待开发的大河三角洲——黄河三角洲的一部分1.2区位交通 S321、S323、S326等多条省道在城区交汇；济青、荣乌高速公路横贯东西，益羊铁路纵贯南北，拥有国家二类口岸及渔港，公路四通八达，2002年已实现村村通柏油路。 1.3经济发展水平 寿光市经济发展势头较好，2009年实现地区生产总值420亿元，同比增长13%；农民人均纯收入8700元，城镇居民人均可支配收入20000元以上；金融机构各项存款余额326.6亿元1.4城市发展格局 “十一五”期间，寿光市以建设环渤海地区和山东半岛城市群中具有较强竞争力和发展潜力的现代化中等城市为目标，按“一个中心四个组团、一轴两翼一河两岸”发展思路，推进中心城区“东跨南扩”，形成新的城市空间发展格局。依托羊口镇和渤海化工园形成城市新区，成为寿光发展次中心。从宏观调控政策和发展情况看该市大力发展城市建设，紧紧围绕建设现代化中等城市这一目标，狠抓城市基础设施建设，拓宽道路，建立步行街和商业街，使城市面貌得到很大改善该市目前已进入城市化快速发展期，城市人口增长较快，加上近几年人民生活水平都有很大提高，对改善居住条件需求迫切，预期市场份额大。从看，城中村改造急需进一步开发房地产仍然有大的发展空间物业管理服务水平亟需进一步提高物业公司与形成对立物业经营艰难影响了房地产开发企业的发展 建筑形态逐渐由多层转变为小高层、高层，生活品质逐渐提升 多数楼盘主要以普通住宅为主，但是老城区写字楼和单身公寓等新颖产品开发也逐步推出市场 高档住宅楼盘逐渐增多，像卡诺岛、中南世纪城、玫瑰园等，居住理念新颖，社区规划环境较好，寿光人民追 求的生活品质逐渐提高 居民住房刚性需求增强，大部分楼盘销售较快，品质较好的楼盘，无论价格多少，一样销售情况较好 东城区新兴置业较多，依托政府规划、环境优美、城市中心逐渐东移，很多高品质楼盘在此建设，如中南世纪城、左岸绿洲等 寿光整体房地产饱和力度较低，在建楼盘较多，处于房地产飞速发展新时期 2.3未来寿光房地产状况预测及应对策略 2.3.1未来寿光房地产市场状况 总体来讲未来寿光房地产市场机遇和挑战并存。随着香港霍氏、大连民心、中南集团等外地有实力的开发商抢滩寿光，政府大面积土地的纷纷出让以及未来国家政策的不确定性影响，使得未来几年的寿光房地产市场走势充满了变数。 据来自寿光市规划局自2010年1—7月份所公示规划的项目以来约有290万㎡的完成规划待开发项目，详见下表： 名称 用地面积 总价筑面积 开发商 位置 公示日期 容积率 产品形式 圣和·苏州园 20万㎡ 31.3万㎡ 潍坊北大科技园开发有限公司 北环路以南、兴隆路以东 2010、07—08 1.55 多层、高层 金海湾小区 22万㎡ 63万㎡ 潍坊维