山东潍坊新天地龙城广场招商方案及执行计划(36页).doc

新天地龙城广场 招商方案及执行计划 招商背景 在市政府的正确领导下，诸城市的经济发展保持着良好的势头。2009年全市预计完成地区生产总值亿元，同比增长％。实现财政总收入亿元，增长％ 2.1 组织机构保障 新天地龙城广场的招商工作，是一项系统工程，需要设置专门的招商机构，安排专业人员全程专职负责，才能有效整合新天地龙城广场项目现有资源，充分发挥项目专业团队的整体优势与专业价值。充分利用新天地集团的优势，处理好老项目改造搬迁工作，树立新天地集团良好形象，才能确保其招商成功。基于此，应以龙骏公司新天地龙城广场项目组为主体，新天地集团公司全力配合，全面负责龙城广场的具体招商工作，给予全程运作的职责和权利保障。 2.2 人员保障 完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在， 而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一就是招商队伍的组建及招商人才的培训。 组长：项目总经理 执行组长：业务副总 执行人员：招商部全体人员 2.3 招商团队组织架构 招商基本原则 原则一： 顺应诸城市商业发展潮流 诸城市新兴商业业态发展迅猛，传统农贸市场的商业模式已被打破。纵观未来发展趋势，新兴业态的优势将更加明显，竞争力将更强大。新天地龙城广场正是为老业户提供了一个新的、巨大的发展空间与便利条件，同时丰富了市场资源，提升了城市形象。在新天地龙城广场的招商策略上，我们应充分把握时机，顺应诸城市商业发展的潮流，在全面安置、整合老市场资源的前提下，招入品牌影响力大、实力强、经营效益好、竞争优势明显的主力店、次主力店及符合诸城市民需求的品牌和业态进驻，为龙城广场的发展开辟一条平坦的道路。 原则二：透彻了解、精确把握新天地龙城广场现有各方面条件的优劣势。 透彻了解、精确把握新天地龙城广场现有各方面条件的优劣势,能保证先期合理、妥善安置搬迁业户，后期制定针对主力店、次主力店及目标品牌、目标业态招商的科学、合理的方案。以求业态配比的最佳组合，避免招商的盲目性。 四、招商策略 在对诸城市场进行充分调研后，结合本项目实际情况，将项目招商分为前后两个阶段。第一阶段为龙城市场老业户拆迁、安置阶段。第二阶段为非拆迁安置区域的招商工作。 第一阶段的招商重点为如何建立老业户对项目的信心，使其积极配合拆迁安置工作。此阶段要以营销策略，推介宣传为主。多角度、全方位的营销手段，配合良好的优惠政策，奠定老业户的信心，摆脱其观望的态度，加快安置进程。针对此次拆迁的特点，一定要把握住先机，更多的吸引老业户入驻。提供便利、优惠、保障等条件，妥善、快捷的处理好老业户普遍关心的问题，吸引老业户的关注，使其在众多商业项目中选择本案。 第二阶段要制定科学合理的业态规划，考虑到成熟业态做强，各种业态互补，优势业态带动，填补市场业态空白等诸多方面。以的为重点，以先期进驻带旺整个招商工作的开展根据所确定的功能区分，以不同专业的龙头客户为重点，带动其中小客户的进驻。平方千米完成地区生产总值亿元，同比增长％。实现财政总收入亿元，其中地方财政收入亿元，分别增长％和％。完成全社会固定资产投资亿元，增长％。县域经济基本竞争力位居全国百强县（市）第位。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到元和元，均增长％。居民消费价格指数下降％。 6.1.2 先主力大店，后散户。首先引进具有品牌效应的人气店然后再借其人气优势，拉动散户进场。 6.1.3 先紧后松：对目标主力客户群适当放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各级散户，力求“满场开业”的效果。 6.2 基本要求 招商需要做到“三快三省” 。“三快”：快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端； “三省”是指，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。 七、租金策略 7.1 基本策略 租金在服务商的经营成本中占有较大的比例，租金的高低直接影响到其营业的利润，因此租金是其考虑的关键因素之一。建议在本项目的运营过程中，采用不同业态使用不同租金的方式。例如A栋百货类业态中，服装的租金应高于其他业态；休闲娱乐业态租金可与主力店的知名度以及将来有可能的贡献程度而设定。在制定引进主力店租金费用以及免租期等政策时，应充分考虑到该主力店对整体项目的生存和发展所起到的作用。 本案租金策略按招商策略分为两个部分。第一部分以安置老龙城业户为主，吸收部分其他业户为辅。租金方案应重点参考老龙城市场租金情况，结合新天地龙城广场实际情况。在保证龙城广场正常经营成本与收益的同时，尽量减少业户负担，快速、妥善的安置拆迁业户，奠定良好的经营基础，为后期经营发展创造条件。 7.2 租金核算原则 根据诸城市区域市场调研数据 同类业态租金价位 同类物业竞争对手价格 商户整体租赁面积可承受价位 7.3 其他商业项目租金分析 诸城市商业项目综合统计 项目名称 开发商 物业形态 规模 商户