思源_首开集团苏州市项目市场定位及初步经济分析报告_147PPT.ppt

2008.1. 首开集团苏州市吴中区项目市场定位及初步经济分析报告（讨论稿） 本报告包括六个部分内容 第一部分：项目本体概况介绍 首开集团苏州市三个项目空间分布 项目区位、交通 项目规划设计条件 项目地块现状及周边环境 地块已经完成“六通”条件，具备开工建设基础； 项目周边成熟度较低，配套缺乏。 项目所在区域未来规划 “越溪城市副中心”将建设成为苏州城南一个全新的集行政、商贸、居住、教育为一体的卫星城； 用地面积10.03平方公里，总人口12万人； 空间结构：“一轴、二心、五片”。 第二部分：项目开发环境研究 解读苏州市 苏州市经济社会发展概况 地理位置——江苏门户、上海咽喉 市中心西距南京市219公里，东距上海市区80公里 。 基本信息 行政区划——八区五（县级）市 八区：吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区； 五市： 张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市。 苏州市经济社会发展概况 苏州市经济社会发展概况 人口增长快，主要是机械增长 苏州职工平均工资高，高收入人群行业特征明显 苏州市经济发展要素良好，经济发展前景看好，房地产发展基础坚实。 苏州市房地产市场研究 2001-2004年土地放量迅猛，呈直线增长态势。 2005年后遭遇国家宏观调控，土地供应在高位振荡。 在众多影响因素共同作用下，苏州房地产市场将进入理性增长阶段，未来竞争将是实力和品质的竞争。 解读吴中区 吴中区第二产业发展相对落后，具备后发优势。 吴中区得天独厚的自然景观、物产、旅游资源促进吴中的飞速发展；经济开发区、教育园区带来前所未有的经济效益和优质客群资源； 吴中区人口数量和人均收入的增加，带动了区域整体购买力的上升，将进一步促进区域住宅市场的需求和发展； 项目位于东湖居住区，是“越溪城市副中心”的重要组成部分，虽然目前区域尚处于起步阶段，但具有良好的发展潜力； 吴中区房地产市场空间判断 发展阶段的市场特征： 产品同质化明显，建筑风格、产品形式、户型、景观、规划布局等都乏善可陈； 价格差异化小，增长平稳，整体均价6500--7500元/㎡，价格差异主要由于区位差异 ； 客群的地缘性显著，吴中区本地客群占用绝对主力，外来客群比重小； 供应量逐步扩大，销售形势较好，供需都保持合理的增长率； 缺乏知名开发商和名盘，市场集中度低，市场竞争程度不高； 营销方式比较传统，主要有平面媒体、短信、广播、电视。 解码本案的竞争环境 第三部分：项目SWOT分析及难点和关键点分析 吴中区地块SWOT分析 项目开发的难点及关键点 在周边众多大盘激烈竞争下，突出项目特色，实现最高定价和顺利完成销售。 第四部分：项目住宅地块市场定位 定位的原则——价值最大化 定位的方法论——三个纬度定位模型 住宅地块客群定位 客群定位 客群定位 客群定位 客群定位 客群定位 客群定位 住宅地块产品定位 产品定位——满足项目自身条件纬度推演 产品定位——满足项目自身条件纬度推演 产品定位——价值最大化纬度推演 ◆根据市场竞争情况和价格发展趋势 根据国家相关规范和目前苏州建筑市场价格推算 预计本案09年初销售价格和建安成本如下： 产品定位——价值最大化纬度推演 产品定位——市场竞争力最大化纬度推演 产品定位——市场竞争力最大化纬度推演 产品定位——市场竞争力最大化纬度推演 项目产品定位 项目产品定位 项目总体规划设计建议 项目总体规划设计建议 小高层与低层产品兼容性： 独立的入口和柔性隔离，保证低层产品的私密性； 景观、车位等资源供给倾向于低层产品 保证产品高品质的基本要求： 保证南北向，层高尽可能高； 全明的卫生间，通风要良好； 客厅的大小需要根据产品类型设计，避免太大； 低层产品停车位保证1：1以上，兼顾停车的便利性和经济性； 小高层地面停车与地下停车相结合。 产品设计建议 借鉴苏州园林中叠山、理水、园林花卉的布局特色以及建筑形式表现出具有苏州园林为核心主题的社区。 居者置身于 “城市山林”的园林意境之中，营造出苏州园林独有的以小见大、园中有景、步移景异的艺术效果。 产品设计建议 项目建筑设计 ——低层类别墅产品 产品设计建议 产品设计建议 产品设计建议 产品设计建议 第五部分：项目商业地块市场定位 吴中区商业发展概况分析 吴中区商业发展不平衡，老城区商业比较齐全，新城商业严重滞后。 吴中区的主导产业以旅游业和制造业为主，商业服务业发展滞后，商业布局不够合理，档次普遍不高，经营管理相对混乱； 区域产业基础雄厚，居民消费能力较高、消费意识强，目前主要依靠中心城区的商业供应来满足其消费需求； 目前吴中区商业布局分散，主要商业集中在吴中城区和经济开发区建成区；商业形态主要以各项目配套的沿街商铺为主； 未来区