房地产开发经营与管理精讲班第40讲课件讲义.doc

房地产开发经营与管理精讲班第40讲课件讲义（环球职业教育在线） 房地产开发经营与管理精讲班第40讲讲义 第五节　房地产开发项目方案经济比选 第五节　房地产开发项目方案经济比选 一、方案经济比选及其作用 （一）方案经济比选 方案经济比选，是遵循一定的比选规则，选用适当的比选方法，在各种可能的开发投资方案中寻求合理的经济和技术方案的行为过程。 （二）方案经济比选的类型 各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。互斥关系，是指各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系，在进行方案比选时，在各个备选方案中只能选择一个，其余必须放弃。独立关系，是指各个方案的现金流量是独立的，不具有相关性，其中任何一个方案的采用与否与自己的可行性有关，与其他方案是否被采用无关。相关关系，是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定的影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。 常见的方案比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。具体的方案比选类型，包括局部比选和整体比选、综合比选和专项比选、定性比选和定量比选等。 （三）方案经济比选的作用 方案经济比选，是项目可行性研究工作的重要内容。房地产开发项目投资决策及可行性研究的过程，实际就是对各种可能的方案进行方案比选和择优的过程，对各种涉及的决策要素，都应从技术和经济相结合的角度，进行多方案分析论证，对开发建设规模、规划设计方案、功能面积类型及其配比、建造标准和档次、资金来源结构、合作合资条件、开发经营模式等，进行比选优化，并根据比选结果，结合其他因素进行决策。 二、方案经济比选定量分析方法 （一）差额投资内部收益率法 差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为： 在进行方案比选时，可将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率（MARR）或基准收益率ic。进行比较，当ΔIRR≥MARR或ic时，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。 （二）净现值法 净现值法是通过比较不同备选方案财务净现值大小来进行方案选择的方法。用净现值法进行方案比选时，先对各个备选方案，分别按照公式FNPV （四）费用现值法和等额年费用法 对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。 当采用费用现值法时，主要是利用项目费用（PC）计算公式，计算不同方案的费用，以费用现值小的方案为优选方案。项目费用计算公式为： 式中C—第t期投入总额； B—期末余值回收。 当采用等额年费用法时，主要是利用等额年费用公式，计算不同方案的等额年费用，以等额年费用小的方案为优选方案。等额年费用的计算公式为： （五）其他经济比选方法 对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。 三、方案经济比选方法的选择 （二）比选方法选择规则 在方案比选过程中，应该注意选择适宜的比选方法。具体比选方法选择规则，表现在以下3个方面。 （1）当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法。 （2）当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。如果要采用差额投资内部收益率法或净现值法进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期，通过运用最小公倍数法和研究期法进行调整，然后再进行比选。 （3）当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值法和等额年费用法。 （二）方案经济比选的特殊注意事项 在进行可供比较方案比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情