杭州三墩瑞博国际产品定位报告122P（最终）.ppt

Wonderful万德机构 博大科技楼市场研究项目定位报告 第一部分 产品分析及研究建议 产品分析及研究建议 项目概况： 案名： 博大科技楼 区域: 杭州市西湖区 地块性质: 科研用地 总用地面积: 12470㎡ 建设用地面积: 6667㎡ 总建筑面积: 36942㎡ 地下室面积: 9127㎡ 项目位置: 西、北临耀江文鼎苑 和规划道路，东靠古墩路，南临三坝 社区 产品分析及研究建议 项目特点： 位置优势明显 杭州城西余杭塘河以北，西、北临耀江文鼎苑和规划道路，东靠城西的南北主要交通干道古墩路，距市中心不足8公里，驱车4分钟直达城西高档住宅区，是三墩与城西衔接的咽喉地段，在三墩板块尚未完全成熟前，能一定程度削减消费者的距离抗性。 建议:本案在定位时不仅针对三墩市场，更要利用好位置优势，充分发掘紧邻城西的优势，有效扩大客源范围。 开发潜质较高 景观资源：西溪湿地风景区、古运河 科教资源：浙大紫金港校区、西湖科技经济园 医疗资源：浙大医疗中心、西湖区浙江医院分院 商业资源：沃尔玛、银泰、欧尚及耀江·文鼎苑、剑桥公社、紫金广场等项目的配套商业。 在建项目：耀江·文鼎苑、剑桥公社、紫金广场、广宇西城年华、斯坦福平方、西港·新界。 第二部分 三墩区域整体规划 区域规划 三墩位于杭州主城西北部，距市中心10．5公里， 1996年和蒋村一起划入杭州市西湖区。南邻蒋村商住区，东接祥符镇，是杭城西北部的中心城镇，下辖7个行政村，14个社区居委会，面积37.93平方公里，。规划区域内包括浙大紫金港校区、省政府行政、住宅区域、西湖科技经济园（浙大网新软件产业园），南临古运河与西溪湿地。 2002年审批通过的《杭州三墩地区控制性详细规划》，将在5—8年时间内，把三墩建成交通便捷、设施完善、环境优美，具有商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、工业仓储等多种产业及服务设施、生活居住配套设施完善的杭州西北部新城区。 常住人口9.８万，规划中期人口20万，远期规划人口30-40万。 到2010年左右，三墩将建设成为一个融教育科研、商贸休闲、居住为一体的区域中心和现代化新城，还将成为“学、住、游、创业在杭州”和谐示范的典型区域。 为了进一步提升集镇品位，三墩镇政府邀请了著名的清华大学对三墩进行了全面、系统的集镇规划设计，确定了以五里塘风情街、镇中路商业街、三墩中心公园作为三墩新城的发展中心，体现了三墩“新江南水乡”的城市意象。 三墩在2003年初全面启动了包括振华路、厚仁路、萍水路、古墩路、环镇北路、董家路在内的“三纵六横”的内部路网建设。经历了两年多的建设，如今古墩路延伸段、环镇北路等道路基本建成，集镇建设中地位举足轻重的两大道路——董家路、厚仁路全部竣工通车，完成了总长为6.6公里的道路建设。 目前从市中心到三墩主要有3条路径：从莫干山路至三墩、从古墩路至三墩、从上塘高架至留祥路入三墩。 公共交通十分便捷，有公交首末站一座，有303、333、 845、900、860、363、403、211、假日4线这9条公 交线路以及899路1条沿途公交线。 申花路开通后，莫干山路和古墩路之间又将出现一条快 速通道。 　　　　交通规划： 　　　　　▲　随着规划建设的不断完善，项目周边道路交通网已经基本形 　　　　　成，高达9路的公交路线和规划中的地铁二号线可直达项目附近， 　　　　　为营造了一个四通八达的交通环境，本项目直接融入市中心的位 　　　　　置，最大程度逐渐淡化了距离的问题。 　　　　　　　　▲　与此同时相对低价位的房源供应，对在市中心工作的工薪阶层 　　　　　来说具有莫大的吸引力，而交通的发达加快了这一地区楼盘的开 　　　　　发速度。 根据三墩新城的规划，三墩人口近期会达到9.8万，中期达到20万，远期将达到40万。而浙江大学的消费人群——浙江大学大学城正在三墩形成，一、二年级的新生15000人已陆续迁入,预计未来师生群体将达到4.2万。 已住人口：亲亲家园周边已入住的社区有信鸿花园、新世纪花苑、铭雅苑、金帝花园、金厦公寓、新星小区等十多个小区，加上周边社区共约8000户； 将住人口：亲亲家园周边即将入住的社区有省直政苑、都市水乡、三墩镇近90万平方米农居点改造项目，入住人口将达4万余户。 未来居住人口：亲亲家园周边未来入住的小区有名都西雅城、耀江·文鼎苑、广宇西城年华、南北·兰韵天城、佳苑房产29号地块、三墩·颐景园、天阳美林湾、华立(05)11号地块等近200万平方米、规模超万户的数个小区。  区域内有三墩中心幼儿园、三墩小学、三墩中学、杭师院附中（高中部）等学校，浙