物业 考试 参考.docVIP

14、房屋维修服务规范 业主报修 客服登记 派工 上门维修（服务规范） 业主签字确认 交费结算 1、建筑给水系统：将城镇给水管网（或自备水源，如蓄水池）中的水引入一幢建筑或一个建筑群体供人们生活、生产和消防之用，并满足各类用水对水质、水量和水压要求的冷水供应系统。 2、室内给水系统的给水方式必须根据用户对水质、水压和水量的要求，室外管网所能提供的水质、水量和水压情况，卫生器具及消防设备等用水点在建筑物内的分布以及用户对供水安全要求等条件来确定。 3、水泵房应有良好的通风、采光、防冻和排水措施。在要求防震、安静的房间周围不要设置水泵。布置要满足维护要求。 4、水泵房管理 ： 保证水泵房通风、照明良好及应急灯在停电状态下的正常使用； 水泵房内严禁存放有毒、有害物品，严禁吸烟； 水泵房内应备齐消防器材并放置在方便、显眼处； 非值班人员不准进入水泵房； 每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，确保泵房地面和设备外表的清洁； 水池的观察孔应加盖上锁，水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，不得私自配钥匙等等。 5、房屋进行维修：定期对外墙进行粉刷，对破损房屋进行维修与加固，对不同等级的房屋功能进行恢复与改善，从而保持和提高房屋的完好率，更好地为业主的居住、生活和工作服务。 保养制度：１.定期清扫，保证各种设施处于有效状态 ２.定期检查、记录，并对发现的问题及时处理 ３.建立大修、中修、小修制度? ４.加强屋面使用的管理? ５.建议建立专业维修保养队伍? 7、房屋维修管理的概念: 物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。 8:房屋维修管理的特点 复杂性 计划性 技术要求高 9:物业管理方面： （1）物业管理企业员工的工资、奖金、福利及社会保险金； （2）物业管理企业办公费用； （3）机电设备、消防系统的维修保养； （4）公共设施维修保养； （5）园庭绿化管理； （6）环境保洁； （7）治安保卫； （8）社区文化； （9）公共服务； （10）公共水、电费； （11）节日庆典； （12）其他为管理物业而发生的合理支出。 10、房屋维修施工项目管理概述：房屋维修工程施工项目管理工作，是以维修施工生产活动为中心，贯穿于维修施工的全过程。房屋是不动产，是固定不变的实体，其式样多、结构类型复杂，维修工程有特定的用户与使用要求，故管理变异性大、困难多。为了高效、优质、低成本地完成维修项目的施工任务，提高维修工程施工的经济效益，物业管理公司必须做好维修施工项目的管理工作。 11、房屋维修施工项目管理的内容： (1)落实维修任务，签订承包合同。(2)在工程开工前，解决住户临时迁移，做到水、电、道路通畅，并安排大宗材料堆放，设备安置进场，确定施工方案等各项准备工作。(3)组织均衡流水立体交叉施工，并对施工过程进行质量控制和全面协调工作。(4)加强对维修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。(5)做好参与项目施工的各方的协调工作并开展合同管理工作。 12、室内维修服务标准: 1/预约维修时间 2/接到维修申请后无特殊情况，30min内到达，按住户(或使用人)约定时间，如暂时没有维修人员应向住户解释，另约时间。 3/维修时间 4/原则上小故障30ｍin内，一般故障2ｈ内(不超过8ｈ)，较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等，维修时间一般不超过2h，水管、闸、阀、水表渗漏一般2ｈ内，最长不超过8h，如需改管视实际情况由班长确定，厨房、卫生间等楼板渗水到楼下，一般在4ｈ内，如大面积或难以处理的最长不超过3天，并在维修后2周内，每周不少于1次回访；房间没水、除市政停水或供水系统较大维修，水池定期清洗外，定期保养要提前1天通知，临时停水要写出停水告示。 5/提供材料:维修过程中提供的材料应100％合格。 6/服务态度:维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。 13、物业节能手段与措施 提高各人节能降耗意识入手，养成自觉节能的好习惯 杜绝跑冒滴漏 设备节能改造 节能灯 、声光控开关 、变频技术 错开高峰用电时段 、参照天气预报温度 、不合理运行状态 物业管理的原则： 科学管理原则 服务至上原则 以人为本原则