深圳东方时代广场项目-大型百货旗舰店商业规划与品牌组合(PPT 71页).ppt

经营分析 优势： 1.主题性突出： 以白领女性主题商场作为购物中心定位，在业态组合为基础，各种配套性服务加以扶助，以“商住、商业、餐饮休闲”为核心。 2.目标客户明确： 根据以月收入4000以上的白领一族为主要目标消费者，通过高档品牌的引进，优质服务业态经营以实现差异化经营特色。 3.专业化程度高： 业态设计中对于不同消费群体进行细分，单女装就分为10个小类别。集团优势有效利用，超市、家电连锁、百货业态都属于自营，有利于整体经营布局和控制。 劣势： 1.功能性单一 在经营初期为突出差异化，以商务功能为主非常适宜，但是随着商圈功能由第二产业向第三产业转型过程中时，功能性应该多元化，满足不同消费者需求。这一缺陷在二期业态设计中已经弥补。 2.商业性过于突出： 休闲场所的缺乏，购物中心的参观与展览功能得不到有效利用，经营目的性过于明显。 3.项目体量与华润万象城相比相对较小，但是坪效远远高于华润万象城。 ２００８年１２月四日促销单日销售超过5000万、单日客流超过10万、最高每小时销售额达五百多万、众多专柜单日销售突破百万、总销售将近2亿。 第七部分 案例总结分析 项目开发成功的 1.开发商背景 2.选址 3.市场定位 4.入市时机 5.开发策略 6.业态规划 7.经营管理水平 8.商业设施规划水准 重要因素 成功的意义 购物中心20万平方米，写字楼7万平方米，五星级酒店4万平方米，高级商务公寓14万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、办公、酒店、商务公寓等诸多功能于一体的现代化的标志性商业建筑群。欲在太湖广场再造无锡华强北商圈。 ２．培育一批优秀人才，通过东方时代广场项目总结出核心商圈核心地段项目操作经验。 第八部分 NEW MALL简介 做亚洲商业地产咨询行业的领跑者 ? ? 深圳市新摩尔商业管理有限公司 杨宝民先生 现任深圳市新摩尔商业管理公司董事长，原茂业百货副总经理，我国知名商业房地产专家。我国自己培养的旅游及商业地产、百货经营与电脑应用复合型营销策划高级人才。曾任王志纲工作室高级策划师，沿海集团沿海物业管理总公司总经理，新世界地产集团公司营销策划总监，解放军测绘学院博士生指导小组老师。考察过全球一流购物中心与百货项目，为国内数十个商业地产项目提供专业服务，培养一批优秀商业地产人才。 合作伙伴与代表性项目 国内外战略合作伙伴: ＵＫ Ｂｅｎｏｙ ， ＵＳＡ Ｊｅｒｄｅ 广州城市勘察设计院 代表性项目：徐州中央国际广场综合体、青岛辽宁路电子市场和商业街区，北京皮革城 谢谢合作！ 欢迎提问 户型结构 三室两厅1卫1处 三室两厅1卫1处 三室两厅一厨一卫 两室两厅一厨一卫 一室一厨一卫 第六部分 东方时代广场运营管理体系－－以自营百货为中心的购物中心经营管理思路 深圳经济效益最佳的购物中心 坪效一期4万平方米，实现每平方米2500利润 2004年销售额10亿元 经营状况 于2003 年 10 月 1 日开业。经营面积 40000 多平方米，总投资 5 亿元，从业人员 3000 多人，经营 1200 个品牌商品，月销售额 6000 多万元，商场主要经营服装、皮具、金饰、珠宝、化妆品、儿童用品、家居用品等，目前该商场是华强北最大、档次最高的购物商场。 到２００４年１０月实现销售额超过１０亿元。 2005年9月东方时代广场二期开业吸引了超过35个品牌首进华南地区，首次进入深圳品牌达60多个，从而大大提升了深圳作为国际大 都市的形象和地位。 茂业百货创新性经营意义 ■华强北店是全国最大规 模的单体百货商场 ■“地产+百货”的商业地产 开发模式 ■“新型百货”经营模式 ■符合中国零售业整体发 展水平要求的新型商业 地产开发模式。 “地产+百货”经营模式 茂业集团经营模式从东方时代广场项目开始走出一条“商业＋地产”路子。其中地产是支柱，商业是龙头，地产根据商业需要搞开发。反之，商业又成为地产的经常性收入来源。为此，这些地产开发项目的商业用房部分，茂业采取“333制”，即公寓、商铺等，1/3出售以便回收房款；1/3出租，收租金；1/3自主经营赚取商业利润，其中开设百货店是商业利润的主要来源。 “以新型百货为核心的购物中心”概念 茂业百货打造华强北店的东方时代广场是以现代百货为核心的购物中心。一方面具备华强北店一期的优势地段、明确定位、商品规模、消费便利、集客能力、购物氛围、统一管理、统一经营、统一规划等优势，同时兼具吸纳购物中心的经营规模、商业互补、休闲舒适、配套齐全、单体成市的优点，顺应中国消费者消费习惯和潮流，全面满足深圳现代城市消费者在商品品牌、人文个性和精神文化等方面日益增长和提高的多层次需