赤水华泰项目商业物业市场调查分析48p.docVIP

赤水华泰项目商业物业 专项市场调查报告 四川泸州昱辰营销有限公司 【前言】 本次应赤水华泰项目简总的邀请，对赤水市区的整个商业进行一次梳理和调查，本次的调查完全真实，仅作部分技术微调，未有其他任何修改。 请贵司核实，以期对贵司在销售的决策上提供原始的一手数据。 后半部分的分析和结论是本人及公司调查人员分析后的心得体会，建议贵司参照，希望能对贵司的决策起到一点抛砖引玉的作用。 一 市调目的： 通过对主要商业购买者（经营户）的调查，分析客户的购买行为及心理，了解经营者对商业的的需求状况、购房意向、价格承受力、消费习惯等，分析研究影响经营者购房行为的因素。 对本项目的投资决策、入市时机、营销策划等提供最基本的信息。 对赤水市区的商业的租金和售价进行一次梳理，为本项目的商业定价提供信息资源和决策参考。 二 调查方法及对象： 经营户街边访问 商业租金访问：每条街道的首尾和中间门市的单位租金的访问 现有商场人数的调查和访问 在建在售项目商业的调查和访问 赤水市区中高端商业酒店、宾馆入住情况的调查和访问 三 消费者调查的内容 本次调查的主要调查内容归类为如下几种： 购买者的基本特征（即谁是购买者） 年龄特征 经济状况 置业次数 购买者的消费能力（即消费能力的调查） 楼价接受能力 付款方式的选择 购买者消费需求（即买什么样的房） 时机的选择 对投资物业形态的选择 对未来商业期盼格局的选择 对商业经营管理的认可 购买者的消费习惯（即购买时间、地点、方式等选择） 影响购房行为的因素 对资讯渠道的选择习惯 推广方式的效果调查 获取楼盘消息的渠道 四、现有超市消费消费行为习惯的研究 商场每天的客流量（即谁是购买者） 进场人数 购买人数及金额 近段时间的总体人数（前三天） 反推现有商场每天的销售额 五、在售在建项目的调查 在手在建项目的整体摸底 项目概况 项目的销售进度 在建在售项目的商业价格 六、 市调执行 本次调查发动8人，开展为期四天的市场调研工作，就本次调研分为四个部分开展工作： 1、针对投资经营户群体展开调查，共发放530份调查问卷，回收466份，其中有效问卷398份，回收率达到87.9%，有效率达到85.4%，本次调查报告主要在投资意向明显的客户中进行分析； 2、针对房地产市场展开售房部细致调查。完成赤水市区所有项目调查。 3、针对宾馆（有一定影响力的，除了低于100元/天的宾馆未作调查外，）进行一次系统的调查和梳理。 4、针对现有超市销售额进行一次数据审核和清点，共调查2个工作日，按照每个超市分成上午、中午、下午、晚上各半个小时调查，了解进场人数，调查成交金额。数据真实率为100%。 第一部分 《整个赤水市区商业租金调查》 赤水市区主要商业街道租金调查表 街道名 调查人员 面积（㎡） 租金合计（元/月） 单位租金（元/月·㎡） 主要经营业态 按照5%年回报推算售价（元/㎡） 按照60%的误差进行价格修正（元/平米） 项目后街 杜华波 680 21080 31 汽修 7440 12400 赤水大道 叶丹 460 16560 36 副食、小汽配 8640 14400 人民北路 曹明飞 1464 61880 45 中端商业 10080 18000 人民南路 胡蓉 825 28050 34 中低端商业 8160 13600 兴源市场人西路 刘丽娟 1683 134640 80 中低端批零 19200 32000 康佳路 杜华波 880 39600 45 中低端批零 10080 18000 荔园路 王素琴 530 29150 55 女装、饰品 13200 22000 太平新街 王素琴 630 94500 150 中端服饰 36000 60000 向阳街 杜华波 350 49000 140 中端服饰 33600 56000 南正街 叶丹 300 39000 130 中端服装 31200 52000 太平北街 曹明飞 400 56000 140 中端服装 33600 56000 滨江路 刘明娟 800 16000 20 休闲娱乐 4800 8000 汇总 9002 585460 一、租金调查分析及说明： 租金调查中采用随机抽查，重心在一头一尾和中间，面积为预估面积（存在15%的面积误差）； 5%的年回报租金推算价格公式为：单位月租金×12个月÷0.05； 60%的价格修正，即市场销售价在租金的基础上进行60%的修正； 本次商业租金调查看出： □赤水商业业态混乱，无明确的商业业态归类，除了市中心作为服装街区之外； □赤水商业还处于传统县城商业的模式，除了市中心外，其余商业基本上依靠兴源市场存在； □滨江路打造虽然已形成规模，但租金严重低廉； 二、租金调查分析