南京国睿科技园可行性研究报告课件演示.pptVIP

1 南京国睿科技园项目可行性研究报告 整体思路 Part 1 宏观背景分析 城市概况/城市经济/城市规划 Part 2 房地产市场分析 南京房地产市场总体分析/区域房地产市场特征分析 Part 3 总体分析与初步定位 宗地分析/价格定位/经济测算 城市概况/城市印象 3 南京是江苏省省会，长三角中心城市，南京都市圈核心城市，国际级交通枢纽、通信枢纽和科创中心，中国科教第三城 城市性质——国家24个计划单列市之一，国家级区域中心，江苏省省会，中国科教第三城，全国重要的政治、军事、科教、文化、航运、经济和金融中心，国家综合交通枢纽、通信枢纽和科技创新中心，南京都市圈核心城市。 城市规模——现南京市辖11区，82个街道办事处，18个镇，全市实际总面积6622平方公里。 长三角区域示意图 南京在中国 南京行政区位图 城市概况/城市文化 4 公元前156年，汉武帝刘彻登基。 其时，汉朝开疆拓土，击溃匈奴、东并朝鲜、 南诛百越、西愈葱岭，征服大宛， 奠定了中华疆域版图。自此中原乃为霸主。 公元229年，孙权一袭汉人的彪悍作风，一统江东，建立大吴，入主金陵。 自此，南京开始站上了历史的高地。 公元317年，司马睿传承中原正统定都建康，抗拒北方十六国。 南京成为了汉人镇守中原的据点。 江左之地氏族林立，才子辈出。 公元420年，南朝开始，凡历宋、齐、梁、陈四朝。 江南经发展，汉文化得以传承。 南京延续华夏正统，已经成为了中原核心， 皇气汇聚之地。 公元1127年，南宋南迁之际，宋徽宗第九子康王赵构在应天府南京继承大宋皇位。 从东吴开始，南京便是帝王之地 皇道之所、天赐之府。 公元1368年，汉人的最后一个王朝，由朱元璋在南京建立。 以此可见，南京对于汉人的传统 文化传承的重要性。 公元1912年，封建统治结束，汉人终于重新当家作主，在南京建立民国政府。 虎踞龙盘，王气氤氲，南京为中国知名的“六朝古都”“十朝都会” “江南佳丽地，金陵帝王州”南京已有2500年的建城历史，与西安、洛阳、北京并称“四大古都”。 城市概况/城市人口 5 南京常住人口821万，外来人口占比五分之一，总人口增长趋于稳定，江宁人口基数高，但密度低 总人口——现南京市辖11区，截止2014年底，常住人口821万人，增长趋缓，人口趋于稳定； 人口结构——截止2014年底，户籍人口648万人，外来人口173万人，其中鼓楼区、江宁区人口最多。 县/市/区 面积（平方公里） 人口（万人） 县/市/区 面积（平方公里） 人口（万人） 县/市/区 面积（平方公里） 人口（万人） 玄武区 80.97 66.2 建邺区 82.7 46.4 六合区 1485.5 92.58 秦淮区 49.2 104.2 雨花台 134.6 40.13 栖霞区 381.88 65.45 鼓楼区 53.1 131.37 浦口区 912.3 72.49 江宁区 1572.9 115.56 南京2009-2013年常住人口走势 南京2009-2013年户籍人口与外来人口走势 6 城市经济/GDP 南京宏观经济走势良好，2014年GDP总量达8820亿，年均增长约10.1% 南京人均GDP为107545元，江宁凭借产业优势，GDP总量是全市唯一一个突破千亿的行政区 从人均GDP看房地产市场，表明南京楼市已进入减缓发展阶段，以改善型需求为主 南京2009-2013年GDP走势 2013年南京市各区GDP总量对比（亿元） 注：数据来源于南京市统计局 发展 阶段 启动 阶段 快速发展阶段 平稳发展 阶段 减缓发展阶段 人均GDP 5170—6463 6463—25850 25800—51700 51700以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展， 单纯数量型 快速发展，以数量为 主，数量和质量并重 半稳定发展，以质量为 主，数量和质量并重 缓慢发展，综合发展型 国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定一个地区房地产市场的发展阶段 城市经济/产业结构 2014年，南京产业结构比例为2.5:41.7:55.8，以现代服务业为主导的产业结构，但二产比例仍相对较高 现已形成电子信息、石油化工、汽车制造、钢铁四大城市支柱产业 知名本土企业有苏宁、雨润、南钢、南汽等 南京2014年产业结构 电子信息 石油化工 汽车制造 钢铁 2.5 55.8 41.7 7 8 南京2009-2013年固定资产走势 南京2009-2013年社零总额走势 城市经济/投资与消费 由于青奥会的召开，各项基建设施陆续竣工。 固定资产投资——2014年固定资产投资5460亿，近五年复合增长率为13.03%，由于青奥会基建设施陆续竣工，环比走势日益下降； 社零总额——2014年社零总额416