海南博鳌项目前期策划方案05年.docVIP

海南博鳌项目前期策划方案（05年） 第一章 项目市场分析 一、项目概况及背景 二、产权式酒店概述及在国内发展近况 三、产权式酒店呈现的产品形式 四、国内产权式酒店的一般开发与运营模式 五、经典酒店项目案例分析 六、高尔夫在国内发展状况 七、本项目SWOT分析 第二章项目定位 一、 主题概念 二、 项目名称 三、 特征定位 四、 价格定位 五、 档次定位 六、 目标消费群定位与特征 七、 目标市场选择 第三章 销售策略 一、行销模式 二、销售方案 三、入市时机 四、销售渠道 第四章 项目营销推广策略 一、推广思路 二、媒体采用原则 三、媒体的界定 四、营销活动推广 本项目位于海南新兴旅游重镇——博鳌镇，是一个在高尔夫球场内的酒店项目。如何寻找高尔夫与渡假旅游酒店关联度；如何利用博鳌城市品牌优势；如何利用中信集团下属乡村高尔夫俱乐部的客户资源；项目表现怎样与品牌行销相结合，成为本案行销的重点。 第一章 项目市场分析 一、项目概况及背景 1.项目概况 该项目地块属于博鳌沙坡岛临江地块，长380米，宽约70米，其中包含填江造地约50亩，整体地势较低；本案南与乡村高尔夫俱乐部相连，北靠一个约宽6米的大桥，大桥与外界相连，可通达省级公路直通博鳌镇和琼海市。 贯穿海口与三亚的东线高速公路中间站的琼海市出口离本案区约15公里；东线高速公路及琼海至博鳌公路的改建工程已完成，全新的柏油路面使从海口至博鳌的交通更加方面、快捷，仅需1小时30分钟。博鳌离海口美兰国际机场约1.5小时车程；博鳌离三亚凤凰国际机场车程2.2个小时。 本案地块产权属于博鳌高尔夫乡村俱乐部，俱乐部由中信集团控股。博鳌高尔夫乡村俱乐部位于万泉河入海口所在的博鳌旅游渡假区，博鳌高尔夫乡村俱乐部是博鳌大型综合型国际旅游渡假开发区的重点项目。 2.项目背景与区域经济概述 ① 博鳌镇基本情况 博鳌镇位于琼海市的东部，万泉河与南海交汇处，地理坐标为北纬19.51`东经110.30`。东临南海、南与万宁市交界，西与琼海市朝阳、上甬两乡相邻，北与潭门镇接壤。距琼海县城加积镇约18公里，距海口市约134公里，距三亚约217公里。现有土地面积约4.6万亩（约31平方公里），其中耕地面积约1.1万亩，荒地及其他地约1.5万亩，园林地约1万亩，水面0.8万亩。农业总人口9294人，非农业人口1295人，现有行政机关、企事业单位31人，6个村民委员会，66个村民小组。总人口10589人，为半渔半农集镇。 博鳌镇地处万泉河入海口，拥有独特而丰富的旅游资源，万泉河口风光秀美，景色宜人，南海气势恢弘，海水清澈，海域平缓，黄金海岸长达8.5公里，是旅游度假、休养的理想之地。琼海市政府已于1992年在这里规划建设万泉河口海滨度假区。这里的度假区占地15平方公里，区仙融江、河、湖、海、山、岛屿于一体，集椰林、沙滩、奇石、田园于身。东部海滨狭长的河洲玉带滩把河水、海水分隔，在万泉河、九曲江、龙滚河汇合处的水域中，有东屿岛、鸳鸯岛、沙坡岛三个岛屿，河水、海水相汇便见博鳌港，西部有三岭：龙潭岭、文阁岭、田贡岭。三河、三岛、三岭、一港与南海浑然一体，被外国专家称为世界河流入海口自然环境保存最完美的地方。 ② 海南省近年来宏观经济发展状况 续1995年海南经济曾跌入谷底，第一次“海南热”因为房地产泡沫的破灭，给海南留下了594万平方米的空楼，1135万平方米的“半拉子”工程，255亿元的不良资产和一堆剪不断理还乱的烂账。但经过一段调养后，1998年已经开始慢慢恢复。从2003年到2004年，海南经济已经进入一个稳定和较快的发展时期。 2005年前三季度，在省委、省政府坚持以科学的发展观为指导，积极稳妥地推进“大公司进入、大项目带动”的战略下，全省经济保持了平稳快速增长势头，呈现出速度、结构、质量、效益同向发展的良好态势。具海南统计局的初步测算，前三季度全省生产总值（GDP）为631.28亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.0%，增速较上半年提高了0.5百分点。其中，第一产业增加值222.84亿元，增长7.0%；第二产业增加值170.57亿元，增长15.3%；第三产业增加值237.87亿元，增长9.7%。 2005年前三季度经济运行呈现五大特征： 整体经济保持平稳较快增长，宏观经济处于景气区间； 今年前三季度反映经济运行质量的企业家信心指数为125.0，反映企业运营状态的企业景气指数为125.7，宏观经济出于在持续的景气区间。 投资增长速度加快，消费市场持续趋旺； 前三季度全省全社会固定资产投资总额237.14亿元，比上年同期增长16.0%，增速较上半年加快了3.2个百分点；全省社会消费零售总额227.34亿，比去年同期增长12.5%，增速比上半年加快了3.2个百分点。 农业生产