[其他资格考试]2011年物业管理师考试物业管理基本制度与政策复习纲要.docVIP

2011年物业管理师考试物业管理基本制度与政策复习纲要 一、物业管理的概念（掌握） 1.物业管理定义 《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2.物业管理定义的含义 ①物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 ②物业管理活动的基础是物业服务合同 ③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 3.《物业管理条例》调整的范围 ①既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动 ②既包括城市，也涵盖乡村 4.物业管理的特征 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征 ①社会化 社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。 ②专业化 专业化是指专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。 ③市场化 市场化是物业管理的最主要特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务。 物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。 二、我国物业管理的产生与发展（了解） 1. 伴随着建筑技术的不断进步，高层建筑附属设备增多，结构的复杂，日常维修养护和管理事务的繁琐复杂，孳生了物业管理行业 2. 我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的 3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司---深圳市物业管理公司挂牌成立。 4. 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规---《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》 5. 建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制 6.四次全国物业管理工作会议 ①1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。 ②1997年，建设部在大连召开全国事二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验 ③1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验 ④2003年，建设部在北京召开了全国第四次物业管理工作会议，贯彻落实宣传《物业管理条例》 7. 2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用 8. 2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期 三、我国物业管理制度的历史沿革（了解） 　　 从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《物业管理条例》为分水岭，划分成《物业管理条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点 1.从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。 这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点： 一是借鉴性，主要借鉴新加桂、香港特区等国家和地区的先进经验； 二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革； 三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法 这一阶段颁布的物业管理法规政策有： 《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。 《全国优秀管理住宅小区标准》 《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》 《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》 《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 《物业管理企业财务管理规定》 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 《物业管理企业资质管理试行办法》 《住宅室内装饰装修管理办法》 2. 2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。 这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点： 一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针； 二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排； 三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。 这一阶段的物业管理政策法规主要有：