[建筑]2007年永州市圣世山庄推广方案.doc

越成熟,越魅力 尚层生活社区 从来尊容,只属少数 让好房子自己说话 居高,目光所及均为自己所有 鱼和熊掌兼得 ---圣世山庄推广方案 目 录 前言┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 3 一、 市场背景分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 4 目标群体分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 5 项目SWOT分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 5 1、项目优势┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 5 2、劣势分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈5 3、项目机会点分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6 4、项目威胁点分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6 四、 产品策略┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 6 五、 价格策略┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 7 六、 推广策略┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 8 宣传策略┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 13 八、 活动策略┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 16 九、 促销策略┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 17 十、 销售控制┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 18 十一、经费预算┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 18 十二、说明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 19 前 言 圣世山庄秉承零陵千年古郡美誉，居高远眺目光所到之处零陵古郡肌理尽收眼底，项目地处繁华的芝山路，交通便捷、环境幽雅、周边有永州商业城、圣世阳光一期、徐家井世纪中心等地产项目，市政配套齐全。圣世山庄将倾力打造零陵区首个尚层生活社区。基于项目地理区位、市场背景、市政配套等各方面因素，拟定以下推广策略，以促成项目顺利入市。 市场背景分析 ╗零陵区住宅地产开发所处阶段分析： 零陵区住宅地产开发还处于相对粗放式的初级阶段，大多住宅楼盘不具规模，许多小楼盘还处于见缝插针式的开发营销模式，小区生活品质得不到保障，物业管理及市政配套都不尽合理。 ╗零陵区住宅地产市场分析（卖方市场）： 零陵区住宅地产还处于卖期房阶段，这种状况与国家明令禁止期房销售政策极为不符。但许多楼盘的去化率都很高，这说明在现阶段零陵区的住宅楼盘还处于卖方市场。 ╗零陵区住宅地产营销模式分析： 到目前为止零陵区还没有一个成型的住宅小区，更没有 “高尚社区”的概念，各楼盘正在从单一的产品营销转向概念营销的阶段，概念营销是指通过对项目专业定位，提升项目文化内涵，形成一个全新的项目概念，以文化概念推动营销的手段。 无论是高尚的概念还是豪宅的概念都能给普通市民带来一时的精神享受，本项目概念营销应在不脱离零陵区现有住宅地产的发展实际水准，以及零陵区市民素质和审美趣味的前提下，结合本项目的优势做扎实推广。 ╗零陵区住宅地产营销中心选址及包装分析： 通过综合考察零陵区住宅地产营销中心的选址及营销中心的包装情况，可以得出以下结论：零陵区住宅地产营销中心选址通常考虑选择在临街、项目本案及人流量大的地段；营销中心的包装强调创意、醒目、内涵概念的聚合。 ╗销售手法分析： 众多在售楼盘营销售楼手法相对滞后，销售手法单一 目标群体分析 根据项目具体情况，分析目标消费群体主要为： ◆公务员 ◆教师、医生、律师、警察 ◆商铺投资者 ◆私营业主、个体老板 ◆外出务工人员 ◆部分拆迁户 项目SWOT分析 1、项目优势 ◎交通区位优势： 项目地处繁华的芝山路核心商圈，交通便捷、路网交错、道路通达，零陵长途客运站、冷芝公交线路起始站、各路公交停靠点均位于项目周边地带。 ◎市政配套完善： 永州商业城、圣世阳光一期、徐家井世纪中心等商业项目环伺项目周边，新大新超市、徐家井大市场、美伦大酒店、欧登咖啡、工商银行、中国银行、零陵区一小，永州一中、永州职业技术学院等共