[建筑]奉贤南桥10年3月房地产市场月报.doc

目 录【热点关注】 3 【本月新政】 5 【业内动态】 7 1．一季度房企业绩 7 2．业内动态 8 3．投资收购 9 【土地市场】 10 【市场走势】 18 1． 投资开发 18 2．全市商品房 19 3．公寓市场 20 4．别墅市场 21 4.1独栋别墅 22 4.2联体别墅 23 4.3叠加别墅 24 5．办公楼市场 25 6．商业市场 27 7．厂房市场 28 【区域公寓市场研究】 29 1．区域公寓市场供求走势分析 29 2．区域公寓市场细化指标研究 30 【热点关注】 关注1：78家央企退出房地产市场国资委月18日召开发布会称，除16家以房地产为主业的央企外，还有78家不以房地产为主业的央企要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产市场。『同策观点』我司认为，央企虽大，但对于中国的房地产市场来说，他们只占很小的份额，他们数量虽多，但资产总额仅占15%，销售收入仅占14%，利润仅占6%。即使78家央企最终退出，但仍然可能通过与关联企业合作、资本项目运作，作为幕后推动者继续在楼市隐性存在，继续用与民争利的方式左右楼市走向。关注2：国土部拟收紧联排、叠拼别墅用地供应近日，在国土部密集调研全国供地、用地整体情况的同时，一项关于别墅、大户型项目供地用地的分项调查也在同步展开，下一步将对别墅定义做进一步的详细修订，有望在此前高度、容积率两方面限制外，增添套型、面积等多方面限制内容，不排除将联排、叠拼等项目包括进来。2003年以来，第四次叫停别墅用地供应。国土部早在2003年已经发布紧急通知，首次提出“停止别墅类用地的土地供应”，此后又分别在2006年5月、2008年1月下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》、《关于促进节约集约用地的通知》，重申，全国一律停止别墅类房地产项目工地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 我司认为，本次国土部对别墅定义、户型、面积上作出详细规定的举措，相比前三次，严厉程度有所增加，但对别墅供应的限制力度仍然有限，别墅类项目短期内会“坐地涨价”，但长期看，均价涨幅将恢复平稳。 关注3： 住房用地供应计划编制公布前，暂停住宅用地出让3月24日，从国土资源部获悉，各地供地计划要在4月5日前上报国土资源部和抄报驻地国土督察局。各地在上报住房保障用地和供地计划之前，不得出让住房用地。而在上报的住房用地计划当中，各地务必把保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70％的供地要求，分解落实到拟供宗地。『同策观点』在用地计划编制完成前不许出让住房用地，短期内此调控相对严格，但供应比例能否实现，关键在于地方政府能否认真执行计划，“政策地”能否全部流向市场。而更大的问题在于，那个占到大头的”70%“用地供应计划会否在今年全部投入市场，才是影响全年土地乃至楼市的关键。 中国农业银行近日下发文件，4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，四大国有银行均已收紧首套房首付2成利率7折的优惠政策。其中，中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。从4月1日开始，若首付2成，工行执行利率8.5折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。 『同策观点』7折利率优惠取消，对非投资购房的工薪族压力增大，而投资客受影响较小。在目前的资金状况下，投资客最关心的不是银行的利率，而是放贷的额度，“只要能贷得到款，对利率的变动并不会太在乎。”这一措施，“打击面”会殃及刚性需求，甚至形成“投资投机需求”对“刚性需求”的“挤出效应”。  【本月新政】 3月中上旬召开的“两会”主要围绕土地招挂牌制度、保障性住房、二次房改、物业税等问题进行商论。讽刺的是，两会结束后的第一天，央企却在北京连拿三个地王，这与两会要求抑制房价过快增长的精神背道而驰，于是一系列针对土地市场的各种细化执行政策接踵而来。78家央企被勒令退出房地产行业，意味着这些央企以后将被取消进入土地拍卖市场的资格；土地首付款和缴清期限进一步收紧，上海等城市甚至要求在一个月内缴清全额土地款；土地清查力度进一步加大，闲置土地被频频收回。除土地环节政策频出外，商品房信贷政策也进一步收紧。4月初四大行 两会政策 “二次房改”列入人大会议正式议案二次房改列入人大会议正式议案，议案的核心内容：确立住房是准公共产品，由政府主导提供房屋住房服务，供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭，根本目的是解决夹心阶层的住房问题。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”(三三制)。3月5日，国务院总理温家宝作政府工作报告。 继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，