房地产定位毕业论文.doc

东南大学成贤学院 毕业设计(论文)开题报告 土木 系 工程管理 专业 学 生 姓 名： 马健昕 学 号： 　 设 计 地 点： 东南大学成贤学院 指 导 教 师： 陆莹 毕业设计（论文）开题报告 课 题 名 称 002项目定位设计策划方案 一、选题背景与意义（300字左右） 针对目前商业市场定位存在的种种问题，运用统计学和运筹学方面的知识，对商业地产项目定位进行策略化分析和研究。首先综合商业地产行业征，以及目前商业地产及项目定位的现状，分析在商业地产在前期定位过程中存在的问题，接着对商业地产定位前提性条件进行了分析论证，之后构架商业地产前期定位的具体操作框架和方法，为商业地产在前期论证指出可行性工具，以求增加商业地产开发的科学性。项目定位构框架具有一定的实践指导作用。 二、课题关键问题及难点（300左右字） 商业地产项目定位是一个复杂而系统的过程。一个科学合理的定位方案，必定要结合开发企业的自身情况、市场需求和供给关系、消费者行为及其心理等影响因素来综合分析，进而对商业项目进行准确定位。策略化操作框架是一种既能反映市场需求和行业竞争状况，又可用于实践操作的可定量定性的商业定位操作模式，另外，加之定位方法的辅助功能，达到对定位操作的框架深化和延伸。该方法的优越性在于实际运用性强，不但可进行定性分析，还可进行定量分析，且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。由于笔者理论水平和实践经验的欠缺，在借鉴和参考了相关资料下，运用统计学和运筹学相关知识，对现今的一些商业项目定位方法做了改进，希望能在实际运用中有所完善。 商业地产项目定位操作框架模式和定位方法提供了全面、科学的工作思路与工具，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。开发商需要在定位之前了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等情况。另外，项目定位绝非照猫画虎般的机械运作，应根据项目的不同特点采取不同的方法与手段。 三、文献综述（或调研报告）（1200字左右） 房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和估计；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和通用适应性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建没和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。 我国房地产是一个新兴产业，自八十年代中后期才逐渐发展起来的。我国目前的房地产投资开发评价，大多以净现值、内部收益率、投资回收期等方法进行投资效果的预算。我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。 1.市场调查和分析 　　做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并做出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等. 　　2.规划设计方案优选 　　在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述. 　　3.开发进度安排 　　对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度. 房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。 　　4.项目投资估算 　　对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估. 　　5.项目资金筹集方案及筹资成本估算 　　根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析. 　　6.项目财务评价; 　　依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法. 7.可行性研究的结论 房地产项目定位 房地产开发项目定位是指房地产项目在国家和地区相关的法律、法规和规划的指导下，根据本项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯等，依据项目本身自有的特点和对市场未来发展趋势的判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅项目,商业项目,写字楼项目,工业项目等。房地产项目定位的主要方法原则是先确定产品定位和客户定位，再根据产品定位和客户定位确定形象定位。 需求分析是对项目所匹配的竞争市场供应和目标消费群