2011现代咨询方法与实务 第14讲 第七章：投资估算方法（二）（2011年新版）.docVIP

（四）工程建设其他费用的估算 概念 建设投资中除建筑工程费、设备购置费、安装工程费以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。 分类 建设用地费用 与项目建设有关的费用 与项目运营有关的费用 1．建设用地费用 建设项目要取得其所需土地的使用权，必须支付的费用，包括 征地补偿费 土地使用权出让（转让）金 租用建设项目土地使用权的费用 （1）征地补偿费 依据《中华人民共和国土地管理法》等规定支付相关费用。主要包括： 土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 征地动迁费（新） 其他税费（新） 征地动迁费： 包括征收土地上房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除费、迁建补偿费、搬迁运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停产损失补贴费等。 其他税费： 包括征收耕地按规定一次性缴纳的耕地占用税，征收城市郊区菜地按规定应缴纳的新菜地开发建设基金，以及土地复耕费等。 （2）土地使用权出让金 指建设单位为取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权出让金。 建设项目在建设期间按规定每年缴纳的城镇土地使用税也应列入建设用地费。 （3）租用建设项目土地使用权的费用 是指在建设期支付的租地费用，以及建设期间临时用地补偿费。 【例7-6】某建设项目，需要征用耕地100亩，该耕地被征用前三年平均每亩年产值分别为2000元、1900元和1800元，土地补偿费标准为前三年平均年产值的10倍；被征用单位人均占有耕地1亩，每个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍；地上附着物共有树木3000棵，补偿标准为40元/棵，青苗补偿标准为200元/亩，试对未包括征地动迁费和其他税费在内的使用该土地的费用进行估算。 （P180例6-10） 【解答】 【例7-7】某建设单位准备以有偿的方式取得某城区一宗土地使用权，该宗土地占地面积15000平方米，土地使用权出让金标准为4000元/平方米。根据调查，目前该区域尚有平房住户60户，建筑面积总计3500平方米，试对该土地费用进行估价。 【解答】：土地使用权出让金 =4000×15000=6000万元 以同类地区征地拆迁补偿费作为参照，估计单 价为1200元/平方米，则该土地拆迁补偿费用为： 1200×3500=420万元 则该土地费用=6000+420=6420万元 2．与项目建设有关的费用 建设管理费 可行性研究 研究试验费 勘察设计费 环境影响评价费 职业安全卫生健康评价费 场地准备及临时设施费 引进技术和设备其他费用 工程保险费 市政公用设施建设及绿化补偿费 3．与项目运营有关的费用 专利及专有技术使用费（新） 联合试运转费 生产准备费 办公及生活家具购置费 （五）基本预备费 概念 是指在项目实施中可能发生、但在项目可研阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费。 内容范围 ①经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；②一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；③竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用 计算公式 基本预备费以工程费用及工程建设其他费用之和为基数，按行业主管部门规定的基本预备费率计算。公式为： 基本预备费＝（工程费用＋工程建设其他费用）×基本预备费率 （六）涨价预备费 概念 是指考虑在建设期内价格上涨因素而预留的费用，亦称为价格变动不可预见费。一般针对建设工期较长的项目。 计算基数 分年的工程费用（建筑工程费、设备购置费、安装工程费之和） 计算公式 【例7-8】某项目的工程费用为万元，按本项目进度计划，项目建设期为5年，分年的投资使用比例为第1年10%，第2年20%，第3年30%，第4年30%，第5年10%，建设期内年平均价格上涨指数为6%，试估计该项目建设期的涨价预备费。 （P184例6-13） 【解答】： 第一年投资计划用款额： 第一年涨价预备费： 第二年投资计划用款额： 第二年涨价预备费： 第三年投资计划用款额： 第三年涨价预备费： 第四年投资计划用款额： 第四年涨价预备费： 第五年投资计划用款额： 第五年涨价预备费： 所以，项目建设期的涨价预备费为： （七）汇总编制建设投资估算表，并对建设 投资的合理性进行分析 1．汇总编制建设投资估算表 2．建设投资及其构成的合理性分析 （1）建设投资的合理性，