十堰火车站物业发展建议20151017.pptxVIP

十堰火车站物业发展建议;目录;PART 1 《报告前言》;PART 1 《报告前言》;PART 1 报告前言/前期工作回顾-1个月，接触、提报、调研、沟通、汇报;类别;PART 1 报告前言/项目基本认知-项目“前提”众多，无法“大调”，仅可优化;PART 1 报告前言/研究思路说明-介入阶段晚，研究思路倒置，从现有方案进行倒推验证;目录;PART 2 《市场环境结论》;;;鄂西北小商品批发市场：6万方;Part 2 市场环境结论/站前商圈分析-火车站南广场档次较低、形象较差，北广场需有所提升;2015年上半年住宅物业成交情况;2015年上半年商业物业成交情况;Part 2 市场环境结论/房地产市场概述-可考虑小商品、家居建材和汽车的形象展示店;Part 2 市场环境结论/房地产市场概述-可打造经济型连锁酒店产品或特色精品酒店;物业类型;市场环境结论： 1、本项目位于城市中部片区商贸中心、交通便利； 2、项目位于火车站商圈，现有商业多为专业市场； 3、火车站商圈南熟北新，本项目机遇与风险并存，谨慎开发，南广场档次较低、形象较差，北广场需有所提升； 4、本项目选型：商业街（含专业市场）+公寓（酒店方向）;目录;目录;23;4;社会车辆动线 人流（周边居民）动线;Part 3 本体分析与初步设想/指标规划分析-整体商业规模较小，B地块3F集中商业难去化;;28;A地块商业价值分析;根据市场调研情况，已经对项目综合判断，结合项目设定市场数据;收入匡算：销售11790+租赁1698=总计13488万元;现有规划方案存在问题： 1、项目四至交通均未实现通车，部分道路建设滞后，将影响到达性和商业价值； 2、B地块商业临街性差，外向性局限大； 3、B地块3F布置，难销售、难经营、难存活； 4、内部微交通阻隔，人流到达B地块较为困难； 5、B地块商业价值低、无目的性； 6、价格租金预期难实现，对财务影响较大； 7、B地块负一层公交换乘区阻断商业动线。;Part 3 本体分析与初步设想/规划调整意见;目录;目录;Part 4 技术验证与优化方案/技术验证;Part 4 技术验证与优化方案/技术验证;Part 4 技术验证与优化方案/技术验证;Part 4 技术验证与优化方案/技术验证;Part 4 技术验证与优化方案/技术验证;Part 4 技术验证与优化方案/技术验证;Part 4 技术验证与优化方案/技术验证;Part 4 技术验证与优化方案/技术验证;地块调整情况;规划最优方案-地上： B地块规划商业街区，商业街区北段设置公寓（规划道路必须沿B地块设置） 方案优势： 1、公寓为目的性消费，可增加站内外人流导入，且拉动街区间人流流动； 3、不影响A地块地面、及B地块地下公交换乘区域设置，原方案改动较小。;;图一：街区形态示意 图二、三：街区连廊示意 图四：商品（纪念品、特产）展示区域示意 图五：下沉式地下商业入口示意;目录;目录;临街深度与地价关系;B地块商业新规划方案-示意图; ;地块;;地块;原可租统计;Part 5 财务验证与方案延展/方案延展;58;59;60;61;目录;目录;64;65;66;Part 6 项目定位及业态落位/项目形象定位-案名建议;68;69;70;便捷性商业;关键词：城市形象之窗·商业示范基地;73;74;75;本项目业态比例基本结论： 1、地下商业作为火车站核心配套，主要满足乘客商旅需求； 2、地上商业规模已超出火车站自身需求，将作为公共商业，面向社会客群，作为微商圈或者专业市场，提高周边居民及十堰其他区域客户消费的吸引力。;1F商业街区 品牌餐饮/精品销售/汽车2S店/金融网点;78;79;80;81;82;83;84;85;86;目录;目录;89;90;Part 7 项目补充说明/其他重要结论;谢谢聆听 汇报完毕