房地产策划师考试技能分析题2011.9.23.docVIP

房地产策划师考试基础知识题 房地产企业管理的核心职能是组织和调控，活动范围主要是企业内部并包括项目开发的现场管理。 可行性研究阶段是房地产开发的首要工作阶段。 股份有限公司的设立，必须经过国务院授权的部门或者省级人民政府批准。 1998年国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以出让方式取得。 2008年1月1日《城乡规划法》实施。 普通住宅层高宜为2.8米，卧室和起居室净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米。 按居住区内用地性质划分，可分为：居住建筑用地，公共建筑用地，道路广场用地，公共建筑和体育场地，其他用地。 住宅建筑群平面布置形式的基本形式：行列式，周边式，混合式和自由式。 绿地率新区建设不应低于30%，旧区改造不宜低于25%。 居住区内道路设置，进入组团道路应方便居民出行和利于消防车、救护车的通行，又应维护院落的完整性和利于治安保卫。在居住区内公共活动中心，应设置残疾人通行的无障碍物通道，通信轮椅车的坡道不应小于2.5米，纵坡不应大于2.5米。 建筑抗震设防的分类，丙类建筑之一般建筑，丁类建筑指次要建筑，包括一般的仓库、人员较少的辅助建筑物等。 抗震设防烈度为6度及以上地区的建筑，必须进行抗震设计。 屋面节能设计措施，架空屋面意在通风较好的建筑物上采用，不宜在寒冷的地区采用。蓄水屋面不宜在寒冷地区、地震地区和振动较大的建筑物上采用。种植屋面应根据地域、气候、建筑环境、建筑功能等条件，选择相适应的屋面构造形式。 建筑遮阳技术在夏季，太阳辐射照度随朝向不同有较大差别，一般以水平面最高，东、西向次之，南向较低。 外遮阳技术的类型：水平式、垂直式、综合式和挡板式。 在评标方法中，监理单位执行监理任务的好坏对项目建设的成败起着举足轻重的作用。 2003年8月1日期颁布了《工程建设项目勘察设计招标投标办法》 建筑高级装饰工程招标中施工招标工程内容分为包工包料、包工不包料和建设方供主材、承包方供辅料及包清工等几种形式。 招标须知其目的在于避免造成废标，使投标取得圆满的结果。 设备招标评标的评标价法，分为最低投标价法和综合评标价法，大型设备采购采用综合评标价法。 施工合同管理制度主要有工作岗位责任制度，检查制度，奖惩制度和统计考核制度。 合同谈判的策略：①低姿态策略，适合求大于供市场，买方企业采取的；②高姿态策略，③时机性策略，分为等待时机的策略，不利时机的策略和有利时机策略，④“最后一分钟”策略，⑤“a+b=c”策略，⑥条件互换策略，双方以条件互换或作适当让步。⑦吊胃口策略⑧运用代理人策略。 仲裁是当今世界各国解决合同纠纷普遍采用的一种法律制度，也是解决合同争议通行的惯例。 委托监理工程的几个阶段监理，建设前期阶段监理，设计阶段监理，施工招标阶段监理，施工阶段监理，工程保修阶段监理。 业主的管理能力，技术和管理能力较强，可以自己承担，施工前期的现场准备工作等。 开发项目组成，分为单项工程，单位工程，分部工程和分项工程。房屋建筑可分为，土方工程，砌体工程，混凝土工程和装修工程。 输入设计是设计的依据和基础。 项目投资控制贯穿于项目建设全过程，影响项目投资最大的阶段是约占工程项目建设周期1/4的技术结束前的工作阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%。 项目质量控制的特点是由开发项目的特点所决定的。 施工过程中质量控制的主要手段，“旁站监督”开发商经常采用的现场检查形式；测量和试验。 已完成工程的价值量是常用的进度指标。 房地产项目进度控制的原理：动态控制原理，系统原理，信息反馈原理，弹性原理和封闭循环原理。 装修环保原则，室内装修必须十分重视环保及防污问题。 房地产项目成本控制特点：成本控制的综合性，成本控制的全面性，成本控制的微观性。 房地产成本控制原则，在设计阶段的投资控制是重点。 在作业人员进入新的施工现场前，应当接受安全生产教育培训。 风险在任何工程项目中都存在。 在公共关系的功能中，公共关系对企业环境的把握是从人搜集环境信息开始的。 房地产企业不仅需要收集有关的市场信息资料，还特别注意这些因素在网络时代的变化。 房地产策划师职业道德的概念：在房地产策划师这个职业逐渐走上正轨的过程中。从业时面临的最大挑战不只是能力的问题，更是一个道德风险的问题。 大力倡导爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会的职业道德。 房地产策划师职业守则 ⑴遵纪守法，尊重知识产权 ⑵忠诚敬业，恪尽职守 ⑶公正诚信，杜绝欺诈 敬业是成就事业的首要条件，诚信是市场经济的基本规则。 房地产策划师得职业能力：①掌握全局的能力②充分的实战经验③出色的创新能力④敏锐的洞察力⑤较强的合作能力 按照房地产开发的对象，可以将房地产开发分为土地开发；房屋开发和综合开发三种形式 房地产开发的特点：1综合性 2长期性 3时序性