2007新版案例分析常见错误88例.docVIP

2007年新版案例分析常见错误88例 （一）报告书结构方面的错误? 1.报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、附件等）、? 2.报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。? 3.估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。? 4.报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算（即：从报告出具之日起计算），或者有效的时间段。? 5.如果考题中出现“估价师声明”的具体内容，要特别注意是否有2位估价师签字（抵押报告及拆迁评估报告），则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。? 6.如果考题中出现“假设和限制条件”的具体内容，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。? 7.估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明）? ⑴缺少房地产权益状况描述（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等）；? ⑵土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；? ⑶建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；? ⑷区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。? ⑸租赁情况交待不清（如：没说明租金标准、租赁期限）。? 8.缺市场背景分析 9.缺最高最佳使用分析10.选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：一般情况下优先选用市场法（在市场活跃，成交案例较多情况下）；有收益的商业房地产应当优先选用收益法；在建工程常选用假设开发法、成本法；单纯的土地评估选用基准地价修正法、假设开发法；抵押目的评估优先成本法，拆迁评估首选市场法，不能用市场法的必须说明理由等）。? 11.未说明每种估价方法的定义、步骤。? 12.如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。 13.抵押价值的定义不是公开市场价值。应当是公开市场价值减去估价师知悉的优先受偿额后的剩余价值。? 14.保险评估不能将土地价值记入。（投保时，保险金额不能超过建筑物的价值。）? 15.划拨方式取得的土地使用权抵押价值要扣除出让金。? 16.拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在报告书附件中提供未拖欠工程款的证明。）? 17.再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。? 18.投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样（见《理论方法》第70页）。评估投资价值时，要扣除所得税。? 19.拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定（《理论方法》第97页）。? 20.拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。? 21.法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。? 22.对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。? （二）各种评估方法中的错误：? ⑴比较法? 23、可比实例选择不当（如：地段要相近，用途、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的1.5-2范围内，装修设备应当相当。权利性质要相同，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长。如：超过1年）；可比实例数量要3个以上。? 24、可比实例的币种未说明，或未化成同一币种。? 25、建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）。? 26、非正常交易情况的要进行交易情况修正，修正时要注意，拍卖、招标的并不一定比协议价格高，如有部分费用转嫁的要进行修正。? 27、日期修正计算错误。? 28、区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。? 29、区域（或个别）因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒。 30、区域（或个别）因素修正时，漏项。如：土地未作年期修正、比较案例与估价对象的土地等级不同，却未做修正。? 31、修正系数取值与区域（或个别）因素描述不一致。如：在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正，或情况说明表中无差异，而计算时却修正了。?32、修正幅度过大，单项修正超过20%。? 33、计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。? 34、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》）P131。? ⑵收益法? 35、收益是通