新景祥1月6日通用地产·天津小站项目营销竞标报告.ppt

通用地产·天津小站项目营销竞标报告 2011年1月6日 ;营销策略及执行;;; 注：数据来源于北京新景祥数据库 ;单位：万㎡、元/平米; 2009开始进入高速发展期，连续2年成交量突破100万，2010年成交均价增幅达31.5%。; ;;;;首层： 围合式私家庭院，超大开间，尊崇品质私密独享； 起居室多面开窗，采光充足，尽享健康阳光生活； 南入户首层阳光卧室尽显人性关怀，空间方正阔绰，舒展尺度倍感惬意； ;;三层： 阳光主卧步入式超大露台，拥簇阳光与风景，尽显豁达尊贵气质； 主卧多功能设计，创意空间随意打造。;联排别墅户型分析;;三层： 阳光卧室步入式露台，格局独特，享受阳光生活； 北侧功能房设计，尽享创意生活； 阳光书房设计，写意空间更多书香飘逸，尊享闲适生活；;优点 龙形景观主轴规划，形成巨龙“戏水戏珠”风水格局 本区域唯一新中式别墅产品，具备唯一性 合院别墅是本案的形象塑造产品，高层是本案的高利润实现产品 带有多庭院、大面宽、地下室、地下车位的高品质别墅产品;核心目标： 寻找本案的目标客群； 有针对性的进行形象包装，提高产品的价值； 强有力的销售执行。;营销策略及执行;夹生板块VS中高档产品定位，谁会来买？;;;;项目客群定位;本数据来源：富思博得数据库;项目客群定位;项目客群定位;;项目客群定位;营销策略及执行;我们的价值点在哪里，如何提升？;项目价值体系;基于以上的价值梳理， 我们的突破点在哪里？;项目战略定位——核心价值挖掘;通过对本案价值进行梳理，对本案价值体系进行重构，提出如下重构概念：;九重庭院;九重景观;九重窗景 一步一景 每扇窗外， 风景各不同。。;九大科技;九重体验;九大标准;九重服务;九重保障;九大团队; 九重庭院的新中式文化意境别墅 ;营销战即认知战！; ;;;;;;;;;;;营销策略及执行;营销目标如何实现？;两大核心目标提出;;媒体公关造势策略;价格策略 根据市场情况确定价格，忠于市场，稳为上。 总价控制、单价尽量提升； 别墅树立区域标高、提升形象，顺势提高普宅价值； 性价比提升，稳重定价；;营销策略——产品推售策略;营销策略——价格策略;根据本案内部产品优劣关系，推导出项目各类低密度产品入市期销售均价;随着入市后项目的推广运作，通过对价格策略的执行，新景祥有信心将本案低密度产品的销售均价逐步提升至10000元/平米以上！; 2011年共推出低密度产品124套，其中联排53套，大堡71套。 10月开盘首期推出84套，其中联排别墅30套，大堡54套。 11月推出23套，其中联排14套，大堡9套 12月份推出17套，其中联排9套，大堡8套 ;临时销售中心准备;营销节点表;宣传配合;宣传配合;宣传配合;品牌营销;营销策略——九大策略体系;品牌营销;企业品牌策略;品牌营销;;壮大品牌力量，充实品牌厚度，达到长期占有目标市场的目的。;形象导入期 内部认购期 开盘期 强销期 尾盘期 ;项目进度;品牌营销具体执行方式;客户扩容;本案价值与市内高端客户需求的对位分析;在奢华的旅途中，披上一件文化的外衣;;树立项目大品牌形象，进而树立通用地产的高度品牌形象，为通用地产后续开发项目做品牌价值积累！ 实现项目快速销售，迅速占领市场的营销目标! 中式别墅风格存在客户偏好度，需要深挖目标客户!;小站;体验营销;沿途包装； 现场包装； 售楼处多媒体及建筑细节展示； 高素质国际化物业服务团队； 空乘标准营销团队； 特色景观园林打造； 特色样板间展示式……;盖洛普在为万科进行的《消费者满意度调查》中发现，客户在置业过程中有四个关键遭遇和二个关键时刻可以使其达到满意度峰值，促进成交 ;;入园细心服务;营销中心体验 | 国际化物业服务团队;营销中心体验 | 空乘标准销售团队;营销中心体验 | 别墅区品质生活体验馆;营销中心体验 | 多媒体展示;模型比例1：10，高1.5米，断面根据不同的按钮可以显示想展示的安防以及温控系统的灯光;地暖剖开模型，及地暖体验模型，深色的是模拟地暖的温度，控制在40~45度，右侧是无地暖，同时摸上去效果很明显。;同样手法用在保温体验模型;景观区场景体验;铺满鲜花的垃圾箱;景观区场景体验;婚纱摄影营造氛围;样板示范区情景生活体验—受启发于龙湖，但超越龙湖;样板示范区情景生活体验—受启发于龙湖，但超越龙湖;“这是您的家，走累了，坐下歇歇脚吧。”;样板示范区情景生活体验—受启发于龙湖，但超越龙湖;通过但不限于以上震撼及感动的打造，我们实现差异化竞争形式，;定向营销;展架传媒：展架媒体集杂志摆放、企业DM单（册）展示、展板平面广告宣传等于一身的新型