老公寓规划设计建议策划方案.ppt

会员卡相关注意点： 为了规避政策风险，照顾客户的面子问题，2599主题酒店公寓的会员卡设计要侧重于浪漫、个性的特点，弱化情趣。 作为酒店公寓行业，回头客远比新客户有价值； 要让会员卡成为绑住客户的有力工具； 会员卡要集客户信息与充值为一体，一卡搞定。 会员卡要体现级别和特权。 会员卡套餐充值 鼓励会员一次性多冲费，给予一定的折让和特权。 示例如下图 缴费金额 贵宾卡 铂金卡 钻石卡 一次性充值 300 1000 2000 老年公寓环境景观设计 老年人居住环境的设计应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。因而在环境景观设计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设计。由于老年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以晨练、晨跑的场所，有益于老年人健康长寿，同时还可以增加产品卖点。 绿色的园林景观环境设计风格，提高老人生活舒适度； 一般老年公寓的绿化面积要求较高 约为45%以上。 老年公寓环境 电梯 道路 运动场 通过配套设施的建设，扩大老人生活空间。 老年公寓相关配套设施 老人更多的参与社会活动 一方面丰富了业余生活； 另一方面增加了归属感。 老年公寓社区娱乐 老年公寓楼宇智能设计 在楼宇智能设计上，为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。 再者，漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。 应急按钮 智能防盗门 以上，我们通过案例的借鉴，对本‘案各类产品体系提出了以下建议： 别墅：走高端路线，体现现代中式风格。 公寓：“大而奢”的平层公馆产品，“小而精”的小高层空中花园别墅产品。 老年公寓：体现社会责任感和公益性，倡导生态和谐老年社区生活。 下面，将对以上这些产品体系提出开发思路，并对老年公寓这一特殊产品提出赢利模式建议。 老年公寓赢利模式 Old age apartment profit pattern 美国太阳城中心收益来源 一次性收入来源 独立住宅的销售收益 长期性收入来源 租赁项目的出租收益 配套设施的经营收益 如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： 会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元 高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元 合计：224+900=1124 万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。 国外老年住宅赢利模式分析 国内老年住宅主要赢利模式分析 目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。 国内赢利型老年住宅经营模式 按赢利方式分 按经营管理方式分 以一次性销售收益为主 长期性租赁收益及一次性销售收益相结合 开发建设与经营管理相结合 开发建设与经营管理相分离 老年住宅赢利模式的运用策略分析 老年住宅销售的定价策略 除产品本身外、细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。 物业服务赢利策略 物业服务费 由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。 各种单项的服务费 包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。 物业服务中的租赁服务 这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。 国内老年住宅物业管理赢利模式分析（1） 国内目前对于老年住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理老年住宅的模式，还处在起步探索阶段。 老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测 收入结构 常规物业管理服务收入 老年住宅物业管理收入结构 针对老年人的专项服务收入 老年住宅与普通住宅的会所收益比较 普通住宅会所收入 1000 × 30% × 1000 30万元 老年住宅会所收入 10