樵顺广场超市可行性报告对策分析.docxVIP

2014年7月樵顺超市可行性分析报告招商中心樵顺超市可行性报告总结项目概况：樵顺超市项目位于樵顺广场二楼三楼东北区，项目计划建筑面积23000平方米，（其中营业面积约为15000 平方米，外租区3000平方，仓库及加工区约5000平方）。总投资额约2890万元。我司项目定义为综合性超市将能有效满足东城区及旧城消费者日常生活的消费需求。市场调查：按照东城片区建设速度以及城市化进程，当住户大规模入住和大学城各大院校招生后，预计2017年本项目核心辐射和次级辐射的人口将超8万人。该辐射人群属于中高收入人群，如按2万个家庭计算，每个家庭每月消费600元，且核心商圈销售额占总销售额的60%，则项目每月总销售额为2000万；如按市场占有率20%计算，项目每月销售额为1680万元。项目定位：本超市的目标客户就是其核心商圈和次级商圈的所有顾客群以及边缘商圈的部分消费者，其中又以当中的中高收入人群以及附件社区经常在家的家庭主人为主。因此，本项目的定位应该为以经营生鲜、食品和日用杂品为主，品类齐全，购房环境舒适，交通便利，价格实惠的大型综合性超市。卖场规划：为营造舒适的购物环境，与竞争对手形成差异化，本项目应在卖场规划有所突出，其中超市卖场主通道设置为 米，副通道设置为 米；货架设置总高 米，每层高 米，共 层。商品渠道：与大润发和华润全国性采购的连锁超市相比，自营超市商品进货渠道较单一，难以形成全国大批量统一厂家直供，大部分商品只能通过地方代理商提供；据我司综合性超市的定位，根据其面积大小，商品种类超过20000种，而商品渠道分三类，分别为自营商品、进货商品、外包商品。自营商品如水果、冷冻品等可以到广州江南水果批发市场进货，东旺批发市场、沙溪批发市场自行进货；其他大部分商品由当地经销商提供，属进货商品；进货外包商品采取保底加提点方案，如面包区、熟食区等。盈利模式：超市包括“前台毛利”和“后台毛利”，从而实现超市的总体盈利。超市的商品销售毛利一般在14%-25%之间，面对市场竞争和本项目的定位，本项目的销售毛利预计为20%。超市的后台毛利预计占销售额的5%（管理得当最高可达20%），包括外租区租金，收取供应商费用（包括进店费、上架费、堆头费、促销费、店庆费、年节费、广告费等）。投资预算：本项目投资额为2890万元，其中装修和硬件投入占74%，初次铺货货款约占21%。实际操作中，预计外场外租区和场内出租区的“两按一租”可回收一定费用，投资额会有所下浮。盈利预估：按照年度18000万的销售目标计算，每月销售额为1500万，每日50万元。按照20%的毛利计算，去除税金及各项费用，年近利润为437万元，净利润率2%。资金投资回报率为15%，回报年限为6.61年。注：本次预售未算超市租赁费用，如按市场价25元/平方/月，计算23000平方每月共57.5万，每年690万。可行性分析：按照财务分析情况，超市面积的租赁收入高于项目自行运营收入，项目盈利的关键在于人流的保证以及人员管理。本项目按东城片区入住率约6成计算，而按片区的入住率是否达成，对超市人流影响关键。同时因超市入场费，货架费等后台毛利属国家禁止范围，但在本行业普遍存在，因此通过专业管理和合理规避，每年有可能增加200-400万元利润。同时因本超市项目位于樵顺广场，选择自营和引进品牌连锁超市对整个商场的招商、营运和品牌有着较大的影响：连锁品牌超市的品牌认知度较高，深入民心，居民对其品牌信心足够，对于店铺人流量有所保证；连锁品牌超市对于商场的招商有着关键作用，对于国际品牌和一线品牌的商家，会关注商场是否配有连锁品牌超市，其会保证商场招商的品牌骨架的完善；连锁品牌超市给予市场价租金，较于自营，减低了经营的风险，同时因为其连锁特性，对于滞销商品，可以通过店铺间的互相调配提高商品流通率；连锁品牌超市的入驻，能作为商场的营运宣传的卖点，有限提高宣传范围和渗透性；连锁品牌超市多为世界及国内著名企业，对后期商场的整体评估有提示作用，能有限提高融资水平。因此，就超市单个项目而言，项目可行，但需要通过专业化管理提供盈利。如果考虑对整个广场的影响，则本项目需慎重考虑。目录樵顺超市可行性报告总结2i.项目概述6一、超市的分类6ii.市场分析与定位7一、市场调查7二、SWOT分析12三、项目定位13iii.项目规划16一、商场内部的初步规划16二、商品的分类与结构19三、仓库及其它区域规划21iv.项目运营方案22一、盈利模式22二、运营方案26三、商品管理及物流配送27v.组织机构及人员配置的确定 ：31一、超市内部政策,架构31vi.营销方案33一、定价33二、毛利政策35三、场内促销企划方案36vii.财务分析38一、投资计划38二、财务分析39viii.风险分析和保障机制40一、超市供应链风险控制40二、超市财务风