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资产评估概论 资产评估的概念： 是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。 资产评估的六大基本要素 评估的目的（特定资产业务） 评估的对象（客体） 评估人（主体） 评估标准（价值尺度） 评估方法（成本法、收益法、市场法） 评估规程（评估必须遵循的规则与程序） 资产的定义 特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。资产必须是能以货币计量的资源。 有形资产与无形资产的区分 有形资产：指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、库存商品、原材料等 无形资产：指那些不具有实物形态但具有经济价值的资产，主要包括专利权、商标权、专有技术、版权、商誉等。 资产评估的特点及其含义 现实性：以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估，以现实状况反映未来。 市场性：模拟市场条件下，对资产估价。评估资料源于市场，评估结果接受市场检验。 专业性：具有资质的专业机构和专业人士的价值判断 公正性：评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。 咨询性：评估结论仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后成交价由买卖双方讨价还价决定。 资产评估的假设及其含义 交易假设：根据待评估资产的交易条件模拟市场进行估价。 公开市场假设：指被估资产可在公开市场上出售具有较强通用性的资产适宜做公开市场假设主要评估资产的市场价值 继续使用假设：指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 清偿假设：企业破产，资产被强制出售评估资产的清算价值（适用范围有限） 资金的时间价值 资金时间价值的含义 是指资金在周转使用中由于时间因素而形成的差额价值，也称为货币的时间价值。 单利终值和现值：只对本金计算利息，所生利息不再计入本金重复计算利息。 单利利息公式 ： 单利终值公式 ： 单利现值公式 ： 复利终值和现值: 每经过一个计算期，将所生利息计入本金重复计算利息，逐期累计，俗称“利滚利”。 复利终值公式 ： 注： ——复利终值系数或1元复利终值，用符号表示，可通过“复利终 值数表”查得其数值。 复利现值公式 ： 注:称为复利现值系数或1元复利现值，用符号表示，可通过查“复利现值系数表”得知其数值。 复利利息公式 ： 复利利息：即复利终值与复利现值的差额 [例]某人拟在5年后获得本利和10000元，假设投资报酬率为10%，他现在应投入多少元? 解： 普通年金终值和现值： 年金：年金是指一定时期内等额、定期的系列收付款项。例如租金、利息、养老金、分期付款赊购、分期偿还贷款等通常都采取年金的形式。 普通年金：又称后付年金，是指发生在每期期末的等额收付款项，其计算包括终值和现值计算。 普通年金终值公式 ：指每期收付款项的复利终值之和。 注：称为普通年金终值系数或1元年金终值，它反映的是1元年金在利率为i时，经过n期的复利终值，用符号表示，可查“年金终值系数表”得知其数值。 [例]某人将自有房屋出租，月租金为2000元，租期为2年半，假设银行年利率6%，计算该房屋这段时间所取得租金的总价值。 解： 已知终值反求年金的计算 ： [例]某人贷款购置了一套房屋，贷款期10年，10年后本息总额为15万元，若银行贷款年利率为6%, 每年末等额偿还额应为多少? 解： 注：— 基金年存系数,也可表示为： 普通年金现值公式 ：指每期期末等额系列收付款项的现值之和。 注：称为年金现值系数或1元年金现值，它表示1元年金在利率为i时，经过n期复利的现值，记为，可通过“普通年金现值系数表”查得其数值。 [例]某人出国3年，请你代付房租，每年租金10000元，设银行存款利率10%，他应当现在给你在银行存入多少钱? 解： [例]某公司急需一台设备，当前市场价格为15000元，可用10年；若租赁同样设备,需每年付2000元租金。其余条件均相同,设年利率为6%,问何种方式较优? 解：租赁的租金现值为： 因此，租赁设备更为核算 已知现值反求年金的计算 ： [例]某项投资需当前一次性投入10万元,该项投资要求在4年内全部收回，如投资报酬率为8%，问每年要收回多少投资? 解： 注：投资回收系数,也可表示为： 预付年金：又称先付年金或即付年金，是指发生在每期期初的等额收付款项。 预付年金终值公式 ：指每期期初等额收付款项的复利终值之和。 注： 预付年金现值公式 ： 注： 递延年金 ：即最初若干期没有收付款项。没有收付款项的若干期称为递延期。 递延年金终值公式 ：计算方法和普通年金终值相同 递延年金的现值公式 ： 第一种方法 ：把递延年金视为n