防城港城南花园项目商业计划书(doc).docVIP

项目名称 城南花园项目 文件类别 商业计划书 文件版本01 主笔 版权归属 远通地产 广西·防城港 城南花园项目 商业计划书 / 倍讯易 / 广西宝资诚房地产项目管理集团有限公司 广西远通地产有限公司 2008年3月 高尚集合居住社区 目录 1 项目概述 1 1.1 项目区位及用地 1 1.2 项目宗地现状 2 1.3 项目周边的社区配套 3 1.4 项目周边环境 4 2 产业分析 5 2.1 国家宏观经济形势对房地产的影响 5 2.2 北部湾经济区建设对项目的影响 5 2.3 城市经济环境 6 2.4 重大项目对房地产行业的影响 8 2.5 城市规划对项目的影响 9 3 市场分析 10 3.1 区域市场成长状况 10 3.2 区域市场供应产品特征 11 3.3 目标客户定位 11 4 规划设计要点 13 4.1 初步规划设计思路 13 4.2 主要经济指标 14 5 项目开发计划与投资估算 15 5.1 开发周期安排 15 5.2 投资估算 16 6 营销策略 17 6.1 预计市场份额 17 6.2 项目的市场定位 17 6.3 定价策略 17 6.4 销售策略 17 6.5 整合传播与措施 18 7 经营管理 18 8 项目财务与投资分析 18 8.1 销售收入 18 8.2 不确定性分析 20 9 风险应对 21 9.1 风险分析 21 9.2 风险防范对策 22 10 撤出计划 22  为了控制中国经济过快增长，政府等各部门纷纷出台宏观调控政策，目的之一在于控制固定资产投资过热，这对直接带来银根紧缩、房地产拿地门槛提高。由此形势带来的总体投资资金成本提高、观望的消费预期不利影响下，寻找合适的投资机会、谨慎投资成为各房地产企业重要考量。属北部湾经济区的防城港市临港工业大项目纷纷落地，2007年GDP增速达20%，同时城市化进程的快步发展，双向叠加给房地产带来了难得的契机。目前，全国不少城市的房地产业面临降温，而防城港市的房地产业却热火朝天、紧锣密鼓地进行着。此利好形势下，广西远通地产有限公司以位于防城市防城镇城南区，面积分别为A-112.71亩与B-247. 17亩的两块土地进行项目融资，寻求合作，相信能吸引到投资者敏锐的眼光。 项目概述 项目区位及用地 项目地块位于防城市防城镇城南新区与城南开发区，处于防城旧城区与防城市总体规划的新城中心的结合部。两地块呈“八”字型，面积分别为247. 17亩与112.71亩，位置如下图所示： 图1-1 防城港市城市总体规划图及项目区位 项目宗地现状 四至范围：两地块北向与防城旧城区隔江相望。北沿规划路，南北大道贯穿两地块之间，西临防城江，东面与南面临规划路。 地势状况：项目宗地之一呈“L”形，地势起伏较大，场地标高于南北大道。 地上物现状：空旷地，有少量地上构筑物。 空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况：A地块内有一条临时光缆穿过。 地质情况：无不良工程地质条件。 沿街、沿江面：沿街面540米，沿江面700米。 图1-2 项目宗地图 项目周边的社区配套 周边1000米范围内的社区配套 配套设施分类 名称 教育设施 城南小学 医疗卫生设施 防城一医院 商业设施 金融设施 市场 大西南批发交易市场 交通设施 文化设施 体育设施 地块周边基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。 综合分析，从该项目沿主干路网乘车10分钟内可方便到达以下二个中心，一是城市商业中心，二是规划的城市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。 项目周边环境 道路情况 A、B两个地块均临南北大道，南北大道作为防城区与城市新区相连的主干道，为项目提供了便利的交通，通过南北大道项目可与各城区实现快速便捷的交通。 市政管线配套情况 总体上讲，区域具备基本的市政配套条件，具体分析如下： 给水：南北大道有输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。 排水：南北大道有排水管道，项目内雨、污水可排入城市排水管网。 电力：南北大道已有电力管线，需增设变压设备，便可接入项目。 通讯：为城南电信局服务范围。已有南北大道已铺设通讯光缆。 图1-3 项目周边状况图 产业分析 国家宏观经济形势对房地产的影响 2007年总体经济运行平稳，但同时出现了物价上涨经济增长过快，投资过热，资金流动过剩的现象。针对这一系列现象，国家在土地控制和金融控制方面制定了一系列强有力的宏观调控措施，这些举措在稳定经济发展的同时给房地产开发带来了较为深远的影响。 土地方面：国务院发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》等一系列强有力的土地调控政策，有关部门也相继出台相关具体措施。对土地出