长沙滨江新城项目总体策划报告(完整版204P).pptVIP

长沙滨江新城项目总体策划报告 致 长沙先导投资控股有限公司 总体概念策划阶段戴德梁行所做的工作 本项目发展战略高度首先应符合三个层面的综合考虑 第一层面：符合国家“两型社会”的战略高度 第二层面：实践长株潭的产业深化改革 战略考虑点： 着眼于长株潭城市群构建“两型”社会国家级试验区的大局； 以长株潭全面合作为契机； 实现长沙经济跨越式发展； 建立大河西龙头示范区域的战略需求。 战略定位内涵 千年山水郡，湘江新明珠 千年山水郡，湘江新明珠 “两型社会”的示范不是一般意义上的保护环境、节约能源，应走经济发展、生活和谐、生态良好的可持续发展道路。滨江新城作为核心示范区，示范特色具体体现为： 项目形象目标要达到国家高度，并产生 “多方共赢”的多重效果： 对中国来说，是中国寻求产业发展转型，是中国向世界展示环保节能的“两型”示范窗口，提升全民环保文化意识，实践科学发展观一个重要途径和方式； 对湖南和长株潭来说，是树立“两型”形象，成为长株潭产业升级的助推器和突破口； 对长沙来说，是整合长沙产业，促进长沙发挥在城市圈中的龙头和辐射作用； 对投资者来说，是商机四射的财富高地，实现企业飞跃发展的根据地，是信息流、资金流、人流汇集的聚宝盆； 对市民来说，是体会城市潮流休闲娱乐的新去处。 从“高”处明确本项目的定位后，下一步将是如何对项目战略功能定位的总体策略、战术思路。 功能定位 写字楼市场容量预测 利用线性回归模型对长沙第三产业产值和第三产业就业人数的相关性进行分析，发现两者存在相关关系，每增加10000元第三产业产值将产生0.0114个第三产业就业岗位。 通过对长沙现有写字楼存量面积进行计算，可得每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积为5.7平方米。 以过去五年长沙第三产业产值的增长率为基础，预测2020年长沙第三产业产值，根据已得的第三产业产值和第三产业就业人数的相关关系，预测出2020年长沙第三产业就业人数。 根据每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积，预测出2020年长沙写字楼需求面积。 功能定位 功能定位 之 商业功能 功能定位 之 商业功能 功能定位 之 商业功能 滨江新城要尽快提升土地和物业价值，必须迅速导入易聚人气和影响力强的产业，休闲商业无疑是最适合的。 长沙各大商圈蓬勃发展，但主要以目的性购物为主，缺少休闲娱乐元素。 五一广场商圈作为全市的商业中心，与各副商圈没有形成错位发展，也因此被分流了很多客源。 滨江新城商业处于大河西龙头核心，与五一广场和未来的新河三角洲形成三足鼎立的竞争局面，必须走差异化道路。 借助河西龙头位置和湘江景观优势，以大长沙市民为目标客户群，突出休闲娱乐特色。 滨水情景商业休闲天地 滨水商业区：新加坡克拉码头——以娱乐、餐饮为中心模式 滨水商业区：新加坡克拉码头——以娱乐、餐饮为中心模式 滨水主题度假酒店迪拜运河饭店(MADINAT JUMEIRAH) 环境至美，设施豪华，主题鲜明： 仿照中世纪阿拉伯城堡的样式建造，洋溢着伊斯兰的民族风情。 整个酒店是建在一个人造的水城中，客人可以在蜿蜒的小河中坐船游览两岸的风光。河岸上棕榈树婆娑迷离，古色古香的古城堡时隐时现，像置身于天方夜谭的神话世界中。 功能定位 之 商务功能 海上海LOFT创意设计区（上海） 国际高星酒店(公寓）富力丽思卡尔顿酒店（广州） 功能定位 之 居住功能 居住功能开发理念 居住功能价值体现 中间客户定位及引进建议 终端客户定位 终端客户定位 项目融资方式 项目回收投资及盈利点研判 项目总体主要规划指标(净用地范围) 商业用地主要规划指标(净用地范围) 住宅用地主要规划指标(净用地范围) 主要解决两方面问题： 项目地块与城市交通体系的连接 项目内部交通的可达性及流畅性 对外交通系统 道路容量评估 其他交通系统 环保节能办公建筑案例：Mumbai - 印度塔 环保节能办公建筑案例： UAE - Burj al-Taqa The Burj al-Taqa完全是一座自给自足的办公建筑，将在Dubai,Bahrain和 Riyadh几个地方建造，利用风、太阳和水来产生必需的能量，完全没有辐射污染。 由Gerber Architekten设计的68层“能量塔”（名字翻译）将基于伊朗的风力塔原理安装空调系统，它在调节全塔周围空气之前，先用海水把内部的空气预冷。 在1,056英尺高的塔顶安装带一个打蛋形回转轴的200英尺高的风力涡轮机。这个风力涡轮机将配有两个屋顶太阳能阵以及另外一个海面上的漂游阵，从而提高能量产生的能力。当它竣工时，如果真正能成为碳中和塔，这将有助于推动新一代人使用高级环保建筑。 环保节能办公建筑案例：旧金山 - 市民塔 San Francisco Civic Tower: