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营口住宅项目法律风险防范全程法律服务建议书北京市海维律师事务所2011年10月10日目录一、法律服务建议2（一）住宅房地产项目常见法律风险2（二）法律服务内容31、项目公司法律风险防范体系建设服务42、项目各阶段非诉讼法律事务服务；53、项目小额诉讼法律服务；64、项目重大事项专项法律服务6二、服务报价7三、服务团队8四、律所及主板律师简介及相关业绩介绍8（一）律所简介9（二）主要客户9五、联系方式11营口住宅地产项目法律风险防范全程法律服务建议书敬呈：马艳霞女士自：北京市海维律师事务所主题：营口住宅项目法律风险防范全程法律服务建议书日期：2011年10月11日关于贵司拟聘请专业房地产律师为贵司住宅项目提供全程法律风险防范服务事宜，我们非常感谢贵司对北京市海维律师事务所房地产项目法律风险防范服务的关注和垂询。海维所拥有专业的房地产律师团队，并已为数十个房地产项目提供全程或各阶段法律服务，拥有丰富的地产行业法律服务经验。若我们有幸为贵司提供全程法律服务，我们将秉承专业、审慎、高效原则竭诚为贵司服务。就贵司咨询的住宅项目法律服务事宜，经认真研究，结合项目实际情况，提出本法律服务建议书，供贵司参考。一、法律服务建议（一）住宅房地产项目常见法律风险根据我们已有的实践经验，常见的住宅房地产项目一般面临的主要法律风险有：1、国有土地使用权取得阶段的法律风险；2、规划设计阶段的法律风险；3、银行贷款、信托融资、债券发行、私募股权融资等项目融资的法律风险；4、建筑施工、物资采购、招投标、监理以及策划、广告发布阶段的法律风险；5、商品房认购、预售、销售阶段的法律风险；6、房屋交付、工程质量、产权证书办理阶段的法律风险；7、项目建筑区划、绿地、道路、车位、车库、地下室等公共场所、公共设施划分、使用、分摊中的法律风险；8、前期物业管理阶段的法律风险。以上风险中，常发、多发的风险施工阶段和销售阶段。因工程施工涉及总包、众多的分包商、供应商，销售阶段涉及大量的买房人，皆是主体众多，故容易产生纠纷，引发法律风险。鉴于篇幅所限，以下仅列举商品房认购、预售、现售阶段的法律风险：1、开发商为买受人(按揭贷款方式付款)偿还按揭贷款承担保证责任期间的风险；2、商品房的装饰、设备标准与合同约定不符的法律风险；3、交房阶段的法律风险；4、市政基础设施和其他设施未达到合同约定条件的法律风险；5、面积差异处理约定不明的法律风险；6、楼书、样板间等宣传资料与合同不符的法律风险；7、合同解除程序约定不明的法律风险；8、网上签约事项约定不明的法律风险；9、共有权益约定不明的法律风险；10、规划或者设计或者配套可能变更的法律风险；11、送达不能的法律风险；12、销售人员职务代理的法律风险。（二）法律服务内容鉴于日益完善的法制环境、严厉的监管和房地产开发中复杂的法律关系，房地产开发项目面临的法律风险点不断增多。面对风险源的扩大，传统的事后法律风险处理模式已不能满足项目要求。只有采取“律师事前参与、事中控制、事后处理”的模式，房地产项目才能妥善化解项目进展中的各项法律风险，从容应对日渐趋紧的宏观调控环境。本所秉承全新法律服务理念，为地产项目提供全过程、全阶段法律风险防范服务，主要包含以下内容：1、项目公司法律风险防范体系建设服务通过建立法律风险防范体系，项目公司将具备初步的防控法律风险的能力，有效的将法律风险在事前、事中化解。法律风险防范体系建设服务主要包括：设定法律风险防范框架，如机构设置、人员配置等；各项制度建设、修订、审核，如合同审核制度，不良事件报告制度，不良客户报告制度等；业务流程建设、修订、审核，如工程款支付流程、变更洽商流程、合同审核流程、不良事件/客户报告处理流程、诉讼/仲裁处理流程等；编制法律事务处理指引，指导项目公司法务人员处理日常法律事务；制度、流程、指引培训，使相关人员数量掌握并应用相关制度、流程、指引；2、项目各阶段非诉讼法律事务服务；在项目规划、设计、施工、销售的各个阶段存在大量的法律事务需要专业律师处理。项目各阶段的法律事务服务内容有：草拟、审核、修订、谈判土地使用权出让合同，开发合作合同；草拟、审核、修订、谈判融资合同安排及附属行政事务办理，如抵押登记、股权变更等行政手续；起草、谈判土地征用、拆迁补偿协议；为规划设计变更提供法律意见，草拟、审核、修订、谈判设计合同，规划变更法律文件；为建设施工中各项招投标提供法律意见，草拟、审核、修订招标文件，审查投标主体资质资格，参与招投标过程确保符合法律法规规定；起草、审核、修订、谈判建设工程施工合同；为建设工程施工合同履行、纠纷、结算提供法律意见并制作法律文件；起草、审核、修订、谈判项目销售法律文件，如预售合同补充协议、认购书等文件；协助、指导客服人员监督商品房买卖合同履行、处理商品房买卖纠纷；起草、审核、修订房