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试论农村宅基地使用权的流转 朱晏晗烨 摘要:宅基地使用权是物权的一项重要内容，宅基地使用权的适度流转不仅关系到土地的集约利用我国商品经济发展和农民财产权利的有效保障而且关系到国家的建设发展和社会的长治久安。探讨宅基地使用权流转的现状，提出宅基地使用权自由流转的设想。 关键词：宅基地??使用权??流转 农村 正文： 宅基地使用权是无权法律体系中直接涉及农民权益的核心问题之一{1}。宅基地是我国农民的安身立命之本，宅基地使用权是农民土地权利中的基础性权利，其能否合理适度流转不仅关系到土地的集约高效利用问题和农民财产权利的保障问题，而且关系到农村的稳定和繁荣，关系到农村经济和社会的可持续发展。然而我国对宅基地的使用权采取限制流转的做法，并且严格禁止你农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间的流转。虽然这是由我国宅基地使用权的用益物权性和社会保障性决定的，但随着我国经济的发展，现行的宅基地流转制度已经不适合。建立更为完善的宅基地使用权制度，逐步放开宅基地使用权的流转已经是社会发展的必然。 一，农村宅基地使用权的概念 宅基地使用权是指自然人（主要是农村村民）依法享有在集体所有的土地上建造、保有房屋及附属设施的用益物权{2}。按照《土地管理法》对土地用途的分类，宅基地属于建设用地，宅基地的使用权也是为了对他土地使用价值加以利用而设定的权利。 二，我国现行的宅基地使用权流转的立法制度 我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和有关规定。”我国《土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”1997年5月18日的《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》规定：“用于非农业建设的集体用地，因与本机体外的个人和个人一土地入股等形式兴办企业，或向集体以外的单位和个人转让、出租、抵押附着物而发生土地使用权交易的，应依法严格审批，要注意保护农民利益。”这在一定程度上是承认宅基地使用权是可以随同附着物处分的。《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的不予批准。《物权法》第一百八十四条和《担保法》三十七条都规定宅基地使用权不得抵押。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发{1999}39号）中规定，农村居民的住宅不得向城市居民销售，也不的批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法建造和购买住宅发放地使用证和房产证。 《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》（国发{2004}28号）中规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。2004年国土资源部颁发的《关于加强农村宅基地管理的意见》地十三条规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置宅基地和违法建造的住宅发放土地使用证。”关于我国宅基地使用权的流转问题，部门、地方性法规和规章也作出了规定。《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》第十五条规定，村民住宅依法转让、继承、赠与等原因造成土地使用权变更的，向原登记机关申请集体土地使用权变更登记，有县（市）人民政府换发《集体集体土地使用证》。《河北宅基地管理办法》中“农村村民中多余的住宅应当转让。”由此可见目前我国的法律法规对宅基地使用权的流转规定市极其混乱的，但整体上的趋势是：我国宅基地的流转是采取限制流转的办法，并严格禁止农村村民的住宅和宅基地在城乡居民之间的流转。因此宅基地的使用权流转收到严格的限制，由于我国法律规定宅基地使用权不能用于抵押，根据我国“房地一体”的习惯，存在于房屋上的抵押劝人的抵押权得不到实现，因此我国现行的宅基地使用权流转制度对土地的集约高效利用及社会主义经济的发展是极大的障碍。 成都市政府办公厅《市政府金融办等部门关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》(成办发[2009]59号)，其规定，抵押人办理农村房屋抵押应同时具备以下条件：一是合法取得的《集体土地使用证》(使用权类型为集体建设用地使用权)和《房屋所有权证》，且征得本集体经济组织同意；二是承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所；同时还规定，抵押人办理土地性质为宅基地使用权的农村房屋抵押时，应将该房屋所占用范围内的宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，向集体土地所有权人申请办理集体建设用地使用权的出让，承诺今后不再申请宅基地，并在国土资源管理部门办理集体建设用地使用权登记手续，办理集体建设用地使用权出让的土地价款，由农村集体经济组织按照集体建设用地使用权基准地价的一定比例合理确定。如果借款人无法正常偿还贷款的，抵押权人可与抵押人协商以抵押房屋拍卖或变卖所得的价款受偿，也可由农村房屋所在集体经济组织或者由农村产权抵押融资基金收购，协商不成的，抵押当事人可根据