第六章 入住和装的修管理.ppt

* * 第六章 入住和装修管理 考试基本要求： 掌握：物业入住与装修的相关法规；物业入住操作程序，物业入住服务的管理内容，物业装饰装修管理的内容，物业装饰装修中各方主体的责任。 熟悉：物业入住的准备，物业装饰装修管理流程，物业装饰装修管理中应注意的问题。 了解：物业入住服务应注意的问题。 入住和装修管理是物业管理前期服务中重要的基础工作，也是物业管理操作过程中的难点和重点之一。 第一节 入住服务的内容 一、入住服务的涵义（AA） 1、入住是指建设单位将具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业服务企业为业主办理物业管理事务手续的过程。 2、入住内容：一是物业验收及相关手续的办理；二是物业管理有关业务的办理。 3、入住的完成意味着：业主正式接收物业管理单位，物业由开发建设转入使用，物业服务活动全面展开。 4、入住的操作模式 （1）以建设单位为主体，物业服务企业相配合； （2）物业服务企业代为办理入住手续（适用条件略）。 5、入住的实质：建设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关法律责任和义务。 6、入住时限：《入住通知书》规定办理入住手续的时间期限。 二、入住的准备（B） （一）资料准备 1.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，由建设单位准备； 2、《入住通知书》，它是建设单位向住户发出的办理入住手续的书面通知。 3、《物业验收须知》，它是建设单位告知业主在物业验收时应掌握的基本知识和应注意事项的提示性文件。 4、《业主入住房屋验收表》，它是记录业主对房屋验收情况的文本，通常以记录表表格的形式出现。 5、《业主（住户）手册》，它是由物业服务企业撰写，向业主、物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务内容的服务指南性质的文件。 6、物业管理有关约定 （二）其他准备 （略） 三、入住服务的管理（AA） 入住流程： 1、业主凭入住通知书、购房发票及身份证登记确认； 2、验收房屋并填写《业主入住房屋验收单》，签字确认； 3、提交办理产权所需的资料，签订委托协议，缴纳相关费用； 4、签署有关物业管理服务约定等文件； 5、缴纳当期物业服务等有关费用； 6、领取《业主（住户）手册》等相关文件资料； 7、领取房屋钥匙（入住过程完结）。 第二节 入住服务应注意的问题（C） 一、入住服务准备工作要充分 1、人力资源要充足 2、资料准备要充足 3、分批办理入住手续 4、紧急情况有预案 二、入住期间需注意的问题 1、实行一站式柜台服务，方便业主办理入住手续； 2、因故未能按时办理入住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理； 3、合理安排业主入住办理时间，需要时可适当延长； 4、办理入住手续的工作现场应张贴入住公告及业主入住流程图； 5、指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导； 6、注意安全保卫以及车辆引导。 第三节 装修管理 物业服务企业装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定。 一、装饰装修管理流程（B） 备资料→ 填写申报登记表→ 登记→ 签订管理服务协议→ 办理开工手续→ 施工 → 验收 1、备齐资料 资料的准备由业主或物业使用人及施工单位分别准备。一般包括：物业所有权证，申请人的身份证原件及复印件，装饰装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水、电、气等改动设计和相关批文，物业使用人装修时，还应当取得业主的书面同意。 2、物业装饰装修申报 3、物业装饰装修登记 （1）登记时间：一般为3个工作日； （2）不予登记的行为。（重点看） 4、签订《物业装饰装修管理服务协议》 该协议的主要内容包括：装饰装修工程的实施内容；装饰装修工程的实施期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；管理服务费用；违约责任；其他需要约定的事项。 5、办理开工的手续 （1）业主按有关规定向物业服务企业缴纳装饰装修管理服务费； （2）施工单位应到物业服务企业办理开工证、出入证等； （3）装修人或施工企业应备齐灭火器等消防器材。 6、施工 7、验收（验收依据、不合格整改、合格签署书面意见） 二、物业装饰装修管理内容（