中国历年房地产科学解读及其2010年新政.doc

中国历年房产政策解读 科学探讨2010年房产新政 和房地产发展形势研判 1 中国历年房地产政策及其影响解读 1.1 2004年房地产政策及其影响 1.1.1 2004年房地产政策概述 调控主基调：抑制投资过热 2004年，政府政策围绕抑制投资过热和房地产投机，重点集中在土地与金融政策两个方面。通过控制房地产供应的源头、规范房地产市场秩序、通过加息等手段来平衡房地产市场供求等几个方面全方位对房地产市场进行规范。其宗旨在于挤掉房地产市场的投机泡沫，促进房地产市场健康有序的发展，并引导房地产企业适度集中化、产品供应多样化、市场需求理性化，使整个产业进入产业成长周期的成熟发展阶段。 1.1.2 2004年房地产政策回顾 关键辞：8.31大限，土地供应管控，银根缩紧 3月31日 71号令国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年8月31日因此被业界称作大限。 4月25日 提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%。4月27日, 房地产开发资本金提高，由20%及以上提高到35%及以上。 5月13日，《经济适用住房管理办法》，为了加强经济适用房的管理，2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。 7月底 《物业服务收费明码标价规定》2004年7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。规定明确物业管理企业向业主提供服务应当标明服务项目、收费标准等有关情况。 9月2日 《商业银行房地产贷款风险指引》，2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。 10月29日 九年来首次加息中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。 1.2.3 市场反应 （1）土地供应紧缩 土地完成开发土地面积增幅持续下降 土地市场是房地产市场发展的先行条件。2004年以来土地市场的紧缩政策效果非常明显。1998～2003年全国房地产开发购置土地面积年平均增长率为28.7%，完成开发土地面积年平均增长率为23.5%。2004年，全国房地产开发购置土地面积为39984.66万平方米，同比增长5.9%；完成开发土地面积为19740.17万平方米，同比下降11.4%。与1998～2003年全国房地产开发购置土地面积和完成开发土地面积的平均增幅相比，2004年购置土地面积和完成开发土地面积的增幅分别下降22.8和34.9个百分点；并且，完成开发土地面积出现1998年以来首次同比减少的局面。 （2）土地管控致供应下滑 供求矛盾下房价不降反升 在宏观调控措施取得成效的情况下，房地产价格却持续较大幅度上涨，增加了中低收入居民购房的困难，引起社会各界对房地产是否“过热”和存在“泡沫”的担心。这轮房价上涨，首先是有北京、上海、杭州等经济发达的大城市开始，接着天津、重庆、沈阳、青岛等城市建设速度较快的城市房价大幅度上涨，其他省会城市也有普涨的趋势。认真分析，其中既有居民实际需求较旺，房地产供求一度偏紧，土地、建材价格上涨较快的客观因素（2004年四季度土地交易价格上涨10.1%，全国固定资产投资价格上涨5.6%）；也有地方政府超前城市拆迁改造，增加被动需求和中低档住宅供应比例下降，房地产供应给结构不合理的人为因素，同时也存在一部分投资和炒作的非合理因素，导致局部地区出现房地产价格脱离实际供求的现象。 （3）开发成本大幅提高 开发投资同比大幅下滑 房地产开发成本提高，使房地产开发投资趋于下降，