[经济学]第2章 我国土地价格理论与土地市场.pptVIP

第二章 我国土地价格理论与土地市场 2.1 土地价格理论及应用 2.2 土地赋税 2.3 土地市场 2.1 土地价格理论及应用 一、 土地价格的形成与变动 二、 土地价格的评估 三、 土地价格的管理 土地价格的形成 土地价格的内涵、特点及形式 影响土地价格的因素 土地价格变动趋势及规律性 土地价格的形成 1 土地价格的内涵：土地收益现值的总和。是土地未来地租的资本化。 2 土地价格的特点 是土地的权益价格 不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价 主要是土地需求所决定的 呈总体上升趋势 具有强烈的地域性 指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响。包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况 土地价格呈总体上升趋势 社会经济发展水平提高、人口数量及家庭户数增加、土地投机 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响 土地价格变动受政府调节的影响 土地价格的变动具有明显的地区差异性 地价在房地产价格中所占比重越来越大 土地价格的分类 （1）按土地权利分类，可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、空中权价格、地下权价格等； （2）按土地价格形成的方式分类，可以分为交易价格和评估价格。评估价格又包括交易底价、基准地价、标定地价和课税价格等； （3）按政府管理手段分类，可以分为申报地价、公告地价、协议出让最低价等； （4）按土地价格的表示方法分类，可以分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。 土地价格评估的目的与作用 土地估价有助于土地交易的顺利进行 土地估价有助于企业投资决策 土地估价有助于土地市场的完善 土地估价有助于土地市场管理 土地价格评估的原则 最有效利用原则 替代原则 预期收益原则 供需原则 报酬递增、递减原则。 竞争和超额利润原则 变动原则 保证农民基本生活原则 协调原则。 土地优先原则 最有效利用的几种特殊情况 基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用; 企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用; 农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用；可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用; 土地价格评估的方法 收益还原法 市场比较法 成本逼近法 剩余法 基准地价系数修正法 农地宗地价格评估方法 路线价法 长期趋势法 基本估价法之一——收益还原法 1、基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。 2、基本公式 V = a / r 其中：Ｖ：土地收益价格 ；a：土地纯收益； r：土地还原利率 基本估价法之二——市场比较法 1、基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法。 3、基本公式 VD=VB×A×B×D×F （其中，A、B、D、F为修正指数） VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正=待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数； B： 待估宗地日期指数修正=待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地交易日期地价指数； D： 待估宗地区域因素指数修正=待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地区域因素条件指数； F： 待估宗地个别因素指数修正=待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地个别因素条件。 基本估价法之三——成本逼近法 １、基本原理 是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法. ２、基本公式 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地增殖收益 ＝土地成本价格＋土地增殖收益 3、估价师点评 对于没有收益又很少有交易情况的学校、公园、公共建筑等特殊性土地估价也比较适用。不适用于商业及住宅用地。 基本估价法之四——剩余法 １、基本原理 剩余法是在预计开发完成后,不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 ２、基本公式 Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ） Ｖ：待估土地的价格 Ａ：总开发价值 Ｂ：整个土地项目的开发成本 Ｃ：开发商合理利润 Ｂ+Ｃ：建筑费+专业费+利息+利润+税