星河时代项目亮点分享与经验总结.pptVIP

总结 泛泛的价值卖点，未深入挖掘别墅客户对景观资源、品质居住细节、身份象征的价值观需求，无法打动别墅客群，最终靠星河客户资源成交。 第一批别墅产品主打的“星河所在，必定中心” 欲吸引关内客户买单，推出320套88平三房及276套130-160平双拼四房，关内刚需客群消化小户型，但双拼仅成交25％，以龙岗客户为主。 第二批高层主打自身的cocopark商业配套， 失败三：阶段推广主题均未抓准各推盘产品主力客群，最终靠名校教育资源拉动刚需消化 经前两次经验教训，主抓关内客户，推出160套88平三房及150套130-160平双拼四房，最终赢得客户认可，小户型消化完，以福田刚需客户为主，但双拼仅成交40％，亦以福田客户占50%，龙岗罗湖仅占20％。 第三批高层主打深圳外国语学校，Ｌ系精品 星河地产首进龙岗 豪宅大盘营销分享 ——代理六部潘月妮 项目位置 龙岗区黄阁南路与深惠路交汇处 占地面积 159236平方米 建筑面积 468090平米（其中住宅面积：170000平，商业面积：82000平方米） 容积率 1.69 实际容积率2.9 总户数以及规模 拼前1618户，拼后1190户；其中高层1445户、多层173户 。由10栋高层住宅组成；规划多层住宅包括4层叠墅住宅17栋、5-6层住宅11栋。 交通状况 近黄阁路、深惠路、龙翔大道、南坪快速、惠盐高速等城市主干道；靠地铁3号线大运站3分钟步程 8.2万商业，17万住宅，由高层、多层、别墅多种物业类型共同组成 项目 概况 大运新城与龙岗中心城交汇处 46.8万平米都会综合体 项目现场照片 龙翔大道 黄阁路 深惠路 星河时代 花园 周边环境劣势： 1、周边农民房林立，无生活配套支撑，环境较差； 2、无自然景观资源； 3、高铁视线及噪音影响较大； 3、位于中心城边缘，昭示性差。 12%的洋房＋４%别墅树立豪宅大盘形象 高层50％的88平改三房，34％的130-180平拼合四—五房 备注：90平方米以上住宅面积：51000.00平方米 ，90平方米以下住宅面积：119000.00平方米 。90平方米以下住宅占总住宅面积比例70% 项目 概况 100% 100% 169557 　 1190 　 　合计（合拼后） 　 45460 100% 189 　 多层合计 8% 14355 26% 49 — 277～303 TH 18% 31105 74% 140 — 203～258 洋房 多层 　 124097 100% 1001 　 高层合计 26.80% 4% 5945 3% 29 — 205 复式不拼合 21120 12% 120 四房三卫 176 24% 20088 12% 124 四房三卫 162 18104 12% 124 三房二卫 146 20% 16120 12% 124 三房二卫 130 平层拼合 69.70% 25% 42720 48% 480 三房二卫 89 平层小户 高层 面积比 户型面积比 合计 套数比 户数 户型 面积 　 主打城市复合功能区 、别墅稀缺价值、打造首个墅级综合体高端生活全案 地段价值：处于大运新城与龙岗中心城交汇处，未来集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区 。 区域配套：享大运新城1800亿国际配套 。 交通价值：深惠路沿线，3号线双地铁口物业。 别墅价值：片区内唯一高端别墅项目，高端综合城市豪宅大盘。 规划价值：高低配物业，8万商业MALL，3-12年学校教育体系。 商业价值：复制深圳第二个COCOPARK、山姆等18家品牌商家，打造豪宅城市居住生活理念。 星级物业：六星级星河丽思卡尔顿酒店物业管理 。 项目 评价 2010.08.28 2010.6.22 2010.6.18 举办产品发布会，暨COCOPARK正式进驻，山姆会员店等21个顶级品牌签约 Cocopark分展场正式开放 2010.10.01 2010.09.21 2010年10月1日第一批别墅产品推售，2011年1月10日第二批高层开盘，2011年3月26日第三批高层开盘。 营销节点 携手李连杰壹基金，于在星河丽思卡尔顿酒店召开《海洋天堂》首映礼新闻发布会， 360度环幕营销中心开放 别墅样板房开放 2011.1.2 2010.12.01 2010.10.26 2011.3.26 第一批高层样板房开放 第二批高层开盘 业主晚宴别墅加推 第三批高层开盘 第一批别墅开盘 2010.10.10 2011.1.9 深圳实验学校签约 2010年6月18 8.28 9.21 6.22 10.1 10.10 活动起势 线上 李连杰主演《海洋天堂》深圳慈善首映礼