第5章地价理论与城市地价的决定.pptVIP

第5章 地价理论与城市地价的决定 地租的含义 地租是基于土地的自然特性，而不是依靠人力与资本的投入取得的土地纯收入。 地租是土地所有者在一定时间内放弃使用权而得到的补偿。 地租是土地生产力的报酬，或者说，作为生产要素的土地对产品生产做出的贡献而得到的报酬。 第5章 地价理论与城市地价的决定 地价与地租的关系 地价是地租的资本化，也就是说地价等于若干年期间的地租贴现值之和。近似表示为地价=地租/利率。若年租金=10000元/亩，长期利率为5%，那么一亩地地价=10000/5%=200,000元。 地租的形成：几个理论 级差地租理论 ：级差地租是土地使用者在较好土地经营而获得的、向土地所有者支付的超额利润。级差地租分为两种形态。 第一种形式的级差地租：投资在相等面积、不同地块上的等量资本，由于土地肥沃程度不同和位置不同，所产生的超额利润转化来的地租。这种形式的地租产生于与土地自然特性相联系的级差生产力。 地租的形成：几个理论 地租的形成：几个理论 第二种形式的级差地租：在同一地块上，连续追加投资所产生的超额利润的一部分转化为地租。例如， 地租的形成：几个理论 需要说明的是，级差地租Ⅱ的存在意义应该在于土地租约期满之后。因为在租约期间，与级差地租Ⅱ相对应的超额利润归土地使用者占有，只有在租约到期后重新确定租约时，土地所有者才会将级差地租Ⅱ纳入租约中。这会带来地租的持续上涨。有利于提高土地的利用效率。 土地上兴建的建筑物和设施在租约期满后，随土地一起被地主收回，并以折旧费和利息的形式成为下一个租约租金的来源之一。 地租的形成：几个理论 城市级差地租：级差地租Ⅰ：与土地位置有关系。城市土地位置不同会产生不同级差生产力。级差生产力与聚集效应的大小有关系。聚集效应是指各种生产要素在空间上集中所产生的效益。表现在：运输时间和费用的高低；人口密度与市场容量的大小；获取信息等资源费用高低。 地租的形成：几个理论 城市级差地租Ⅱ： 同样由于城市土地使用者在土地上连续追加投资的生产率不一样，造成级差生产力，带来级差地租Ⅱ。这种级差地租来自两个方面的活动：一个是城市政府在基础设施上面的投资提高了土地生产力，比如修路、改造线路等；另一个是企业投资，比如投资商建设石家庄太和电子市场，提升了这个地段作为电子交易中心的聚集效应，销售量扩大，带来Ⅱ型级差地租。 地租的形成：几个理论 绝对地租：这是由于土地所权的存在，土地使用者为获得土地服务而必须支付的报酬。这是最劣等土地所获得的地租。 垄断地租：某些土地具有独特的自然性质与稀缺性，在这种土地上从事经营活动能够获得垄断利润，由这种超额利润转化来的地租叫做垄断地租。 地租的形成：几个理论 垄断地租产生的自然基础在于土地资源的自然性质及其稀缺性。来源于土地产品的垄断价格。 例如，出产香米和黑米的土地；金矿等。 垄断地租的高低却绝与社会需求对于垄断产品。 地租的形成：几个理论 竞投地租理论 ：竞投地租，或招标地租，指土地使用者愿意向不同位置的土地支付的最高费用。 这种理论基于以下假设：城市只有一个中心，并且城市所在的土地的地质条件一样的；经济活动集中在市中心区（中心商业区CBD）。 地租的形成：几个理论 基本内容：由于市场和工作地点均位于城市中心（CBD），家庭和企业必须考虑距离工作地点或者市场的远近，以及权衡由此带来的通勤费用或者运输费用与愿意支付地价之间的交替关系，面临的决策问题是，在何处选址？ 竞租曲线描述了市场愿意支付的地价与到CBD距离的交替关系。在同一条竞租曲线上，每一个组合——距离与地价——代表的效用相同。竞租曲线位置越低，效用水平越小。 地租的形成：几个理论 地价 地价曲线 竞租曲线 中心 距离 地租的测算 地租测算的原则和思路 ： 原则： 测算城市地租必须从商业企业利润分析着手。因为商业企业的利润对土地位置最敏感，而且商业用地分布比较均匀。 要把土地因素引起的超额利润从企业利润中分离出来 必须把城市土地分为若干等级 地租的测算 测算思路 :划分城市土地等级。第一步，凭经验确定城市土地等级；第二步，抽样调查，对凭经验确定的等级是否合理。抽样内容主要包括土地等级、地址、面积、年利润、单位面积利润等。对每一等级的样本，按照单位面积利润从低到高排序，观察分布规律，若服从正态分布说明土地等级划分合理。第三步，调整土地等级。 地租的测算 1）????????? 测算土地等级与企业利润之间的数量关系。 指数模型：由于企业利润与土地等级之间不存在线