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房屋买卖常见法律问题解说 第一章：房屋买卖法律风险特征……………………………………………………… 4 第二章：房屋买卖法律问题及对策……………………………………………………5 第一节：购房中常见的几个专题法律问题……………………………………………… 5 1、一房多卖问题…………………………………………………………………………5 2、婚前买房问题…………………………………………………………………………5 3、办理两证时应注意的法律问题……………………………………………………… 6 4、商品房定金问题………………………………………………………………………7 5、土地使用年限问题……………………………………………………………………7 6、交房验收时注意的法律问题………………………………………………………… 8 7、房屋买卖意外风险责任承担方式…………………………………………………… 10 第二节：签订购房合同时应注意的法律问题…………………………………………… 11 1、买卖双方身份问题……………………………………………………………………11 2、售楼广告问题…………………………………………………………………………12 3、五证审查须知问题……………………………………………………………………13 4、样板房问题……………………………………………………………………………14 5、认购书问题……………………………………………………………………………14 6、合同条款………………………………………………………………………………15 7、关于合同面积的约定…………………………………………………………………15 8、补充协议………………………………………………………………………………16 9、签字盖章问题…………………………………………………………………………17 第三章：贷款购房常见问题……………………………………………………………17 1、按揭贷款注意的问题………………………………………………………………… 17 2、贷款购房程序…………………………………………………………………………18 3、申办按揭贷款的费用…………………………………………………………………18 4、申办个人购房抵押贷款应缴纳哪些税费？……………………………………………18 5、提供购房抵押贷款的主要银行及贷款的偿还……………………………………………19 6、贷款购房怎样还贷划算………………………………………………………………… 19 第四章：二手房屋买卖风险揭示…………………………………………………………20 1、主体资格审查风险……………………………………………………………………… 20 2、?首付资金安全风险………………………………………………………………………21 3、房贷风险…………………………………………………………………………………21 4、?产权风险…………………………………………………………………………………21 5、购买农村私房风险…………………………………………………………………………21 6、优先购买权风险……………………………………………………………………………22 第一章：房屋买卖法律风险特征 1、购房涉及的法律、法规比较多；受政策性影响大；法律形态复杂 （1）涉及法律、法规比较多，涉及政府部门比较多； ◇ 法律：《合同法》、《房地产管理法》等； ◇ 行政法规：《城市房地产开发经营管理条例》等； ◇ 司法解释： 最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等； ◇ 地方法规：《上海市城市房地产交易管理条例》等； ◇ 部门规章：《商品房销售管理办法》等； （2）政策影响大，不可预见性强； （3）法律形态复杂，案情复杂； ◇ 建成前：土地抵押权、建设工程价款优先权、银行期房抵押。 ◇ 建成后：独有─套内建筑面积 ；公有─公用部分＋公用设施＋土地 2、处于卖方市场，买房人处于弱势状态，法律意识比较淡薄 （1）房地产市场依旧处于卖方市场，房地产开发商单方面不合理规定比较多； ◇ 楼市表现为开发商利润主导，漠视广大民众购房需求； ◇ 开发商单方面决定合同选择性条款； ◇ 开发商单方面拟定合同附件等； （2）买房人处于弱势状态； ◇ 无力讨价还价； ◇ 接受开发商不合理要求； ◇ 出现问题忍气吞声； （3）买房人法律意识淡薄； ◇ 不注重事前法律风险防范（签订合同时约定）； ◇ 事后法律维权意识不强； 3、特征总结 （1）复杂（法律、法律关系、政府部门、中介机构） （2）不确定（政策、措辞） （3）影响面广（购房金额、贷款、公积金、户口、就学、婚姻家庭） 4、应对策