天下美食MALL营销推广方案.docx

天发广场·天下美食MALL营销推广方案 仁 谦 地 产2011-12-目 录第一章 市场分析……………………………………………………………………………………………………………………………………4一、宏观经济分析41、区域经济整体情况分析42、区域产业状况分析4二、区域房地产市场分析51、区域整体规划分析52、区域交通分析63、区域房地产发展状况64、区域房地产发展前景分析7三、区域商业市场分析81、区域商业格局分析82、区域商业街分析93、项目周边商业分析11四、竞争板块住宅市场分析141、竞争楼盘分布格局分析142、竞争板块产品分析163、竞争板块价格分析194、竞争板块社区园艺分析225、竞争板块物业管理和智能化分析22第二章 定位篇24一、目标市场客源定位241、购买动机分析242、市场细分24二、产品修正建议251、住宅配比建议252、开发顺序建议：273、商业建议：27三、房型规划281、房型组合292 、各房型面积段规划（单位：㎡）303、功能空间规划304、主力房型空间功能面积示例30四、本案智能化建议32五、物业管理建议34六、积极争取优惠政策，全力拓展乡镇市场35第三章 营销推广篇36[ 第一章 市场分析]项目分析 整体概述交通：天长地处华东腹地，南临长江，北枕淮河，东临高邮湖，西傍京沪铁路，205国道—宁连高速公路以及宁淮高速公路纵贯境内，市区距扬州51公里，南京75公里，到上海也仅3个小时左右路程；水路经高邮湖直达沿江、沿海各大港口。天长是东部沿海地区与内陆中部地区的跳板，是长三角经济区重要的配套加工业生产基地。天发广场地处天长新城区，位于天康大道与新河路的交汇处，位置处于交通核心地带，东连接312国道，至京沪高速。西连接宁连高速。实现省内快速通道的无缝对接。是省内，国内经济，物流的重要走廊。同时，该市将计划二年内开通马滁扬高速（天长段）、宿扬高速（天长段）的连接；政府投资额3亿元的天秦一级公路改扩建工程已开工建设,。人口：天长市人口为：50-60万。老市民估计为：20-30万。政府实对经营，进出口，科技工业等产业实行税收减半的鼓励政策，以改善外来投资环境，使外来服务人员，务工人员大量增多。经济：天长市以特色农业与电子制造业为支柱产业，2010年实现145亿元的GDP，其中房地产业占到50%以上。全年房地产开发投资万元，增长194.7%。商品房销售额万元，增长50.0%。2、区域商业地产发展状况项目总建：约20万平方米。本案总建面积：1.5万平方米。（地上1.2万平方米 ，地下3千平方米）容积率：规划设计：总建设周期：2005年2月：正式开工2006年11月：正负零2007年3月：裙楼封顶2008年4月：竣工交付天长市区商业分布图 结合市调天长餐饮分布图3、区域商业格局分析1）区域商业结构2）周边租金情况3）商业分析4、竞争项目分析1）竞争楼盘格局分布2）竞争楼盘情况分析3）去化分析4）价格分析5）对比分析第二章 定位篇一、项目定位1、项目SWOT分析优势——主城中心的区位优势： 天发广场地处天长黄金地段，是天长市人流量最大、市民关注度最高、商业最繁华、经营业态最全、商业消费最集中的区域，是天长市的商业核心。——城市快速干道的交通优势： 天发广场地处天长新城区，位于天康大道与新河路的交汇处，位置处于交通核心地带，东连接312国道，至京沪高速。西连接宁连高速。实现省内快速通道的无缝对接。是省内，国内经济，物流的重要走廊。——具有地标性建筑特征的综合性商业优势： 天发广场占地总面积为9万平方米，总建筑面积为20万平方米，分三期开发，一、二、三期分别于2010年10月、2011年10月正式对外营业。作为天长最大的商业综合体，集购物、娱乐、休闲、居住等为一体，是天长唯一一站式生活消费场所。——品牌依托及定位： 天发广场是由安徽天大集团旗下天成置业发展有限公司投资开发的商业项目。始建于1986年的天大集团，系全国重点高新科技企业、国家级守合同重信用企业、省级文明单位。2009年，天大集团年度营业收入与纳税总额双双进入安徽省民营企业百强前10强，纳税总额为24898万元，成为安徽纳税第一企业。 天长当地餐饮不成规模，当地人现在寻找美食的去处，除了比较分散的如主要集中在千秋步行街与仁和路两处的大排档广场，就餐环境极其脏、乱、差，当地的就餐品种与环境，亟需换代升级，天下美食MALL及时填补了这一市场空白。劣势（weakness）——区域内开发不成“市”，项目略显孤独：本市区域内老居民区密集，而项目周边暂无与本项目相呼应的规模性房地产开发，特别是商业部分，难以成“市”。——地处城市内环线快速通道，过客人流难以停滞：本项目可辐射整个天长，但作为通向城市中心的主要干道线，日均客流量虽很大，但非居住地人流很难在此停留，短期