[信息与通信]物业公司服务方案.doc

目 录 目 录 1 第一章 编制的依据、目的和适用范围 3 第二章　物业概况及特点 4 第三章 服务项目 6 第四章 管理目标 7 第五章 服务保障措施 8 第六章　组织机构及资源配备 9 一、项目组织机构图 9 二、部门职责 9 三、岗位职责及工作标准 11 四、人员配备及素质要求 54 第七章 服务程序 56 一. 服务管理程序 56 二. 保安服务程序 58 三. 消防管理服务程序 61 四、强电系统管理服务程序 63 五、弱电系统管理服务程序 82 六、空调系统管理服务程序 88 七、给排水系统管理服务程序 94 八、综合维修管理服务程序 101 九、客户二次装修管理服务程序 102 十、巡检管理制度 109 十一、大厦清洁标准 111 第八章 紧急事件的处理 116 一、前 言 116 二、紧急事件处理基本要求 116 三、紧急事件处理预案 117 （一）火灾事件处理预案 117 （二） 突然停电事件处理预案 122 （三） 电梯故障紧急救援预案 122 （四）上访预案 123 （五）消防喷淋跑水应急预案 124 （六）对精神病、出丑闹事人员的防范预案 124 （七）强电事故应急处理预案 125 （八）冷冻机房应急处理预案 132 （九）跑水事故应急处理预案 132 （十）燃气泄漏事故应急处理预案 134 （十一）防汛预案 135 （十二）防风及防汛应急预案 137 （十三）空调系统紧急处理预案 138 （十四）制冷机突然停机紧急处理预案 138 第九章 相关文件及记录 140 第一章 编制的依据、目的和适用范围 一、依 据 1.中华人民共和国《物业管理条例》等国家、行业相关法律、法规、规程、规范。 2. 根据A座大厦物业管理服务委托合同、金融街B7大厦公共区域物业管理服务合同（A、B、C、D）及金融街B7大厦A、C、D座公共区域物业管理服务合同 3.中保信物业管理公司质量环境管理体系文件。 二、目 的 1.通过本方案的实施，保证为业主所提供的物业服务，能够满足各项法律、法规的要求，符合业主需求，并根据业主需求的变化，对此方案及时进行修订，以保证所提供的物业服务持续地满足业主需求。 2.根据业主委托物业管理的范围，明确服务项目，现阶段管理目标，通过合理地组织和资源配置，保证对物业管理服务承诺的有效实现。 三、适用范围 1.本方案适用于本项目物业管理管辖区域及管理内容服务相关并进入公司质量环境管理体系的部门和岗位。 2.本方案适用于本项目物业管理管辖区域及管理内容的全过程。 第二章　物业概况及特点 一、项目概况 物业名称：中国人寿中心国寿物业管理中心项目部 物业类型：商业办公综合楼 坐落位置： 西城区金融大街17号 占地面积方米 国际金融中心基本情况简介 国际金融中心位于金融街的中心区，是金融街最高的标志性建筑，以此为中心向东、向北、向南逐级降低，有较为开阔的视野；东侧可观看到北京中心区全貌。西侧紧邻西二环月坛南、北桥，各楼层均可俯视月坛体育场、馆，远眺至中央电视塔及西山。大厦双子塔的曲线立面设计与金融街中心区的交通流线和生态化的空间流线相结合而设计。以国际金融中心为中心的金融街中心区配置约3万平方米的中心绿地和水景；大厦建筑群体中心设有3000平方米的大型室内四季花园与室外喷泉；顶楼28层设有空中观光平台。 国际金融中心是集写字楼、会议中心、交易中心等于一体的，具有办公自动化、楼宇管理自动化、通讯自动化、消防、安防自动化等功能的5A级智能型大厦。 国际金融中心东临金融大街，北临金城坊北街，向东可俯视整个金融街活动中心；东北西三面被集中绿地环绕，西侧是与二环路平行的约 1.5 公顷的城市绿化带，东面是总占地面积约 2.8 公顷的金融文化主题公园，公园内大面积种植绿色植被，铺设开放式绿地，为人们提供了亲近自然、休息小憩的场所，北侧是集中的绿地，且与西侧的城市绿地相连，形成视线通廊，与中心区的绿化系统形成联系。 国际金融中心由四部分组成，A座为中国人寿中心、B座为北京银行，分别为高109米的顶级办公楼，C座为三层的会议中心，D座为四层的金融交易中心，是集写字楼、会议中心、交易中心于一体的智能型建筑群。写字楼部分采用弧形设计，表面全玻璃幕墙。楼面最大进深13米。 中国人寿中心简介 国际金融中心A座大厦为中国人寿中心，主要用途为办公。A座大厦建有地下四层，地上二十四层。在地下层设有汽车停车库、设备用房、职工餐厅、厨房以及附属用房。首层在北侧设有主出入口及门厅大堂，在东侧、西侧和南侧辅助出入口，在南侧设置商业用房；二层为多功能会议厅；三层为餐厅；五至二十三层为办公用房。建筑结构形式采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙体系，结构抗震等级8级，建筑耐火等级为一级。中国人寿中