大力发展居住房突围房地产市场困局的建议.docVIP

大力发展居住房突围房地产市场困局的建议 丁新宇 2010-4-6 ? 我国房地产业经过多年的大发展，一方面在我国经济中的地位越来越重要成为支柱产业之一，另一方面是我国房价持续多年的大幅度上涨，普通老百姓买不起房而引发的集体声讨房地产业。现在是上至政府高官，下至普通百姓都在热议房价，住房问题俨然已经成为一个社会问题、民生问题、继续任其发展进而影响到社会稳定就会成为一个政治问题。 一、目前我国房地产市场面临的矛盾 我国房地产的现状是针对高收入群体的商品住房市场发展迅猛，针对困难群体的经济适用住房，廉租房等保障性住房市场也有一定发展，而针对最广大人民群众的住房需求却没有一个有效的市场来很好解决。 1、以商品房市场为主发展形成的矛盾 按照目前商品房市场为主的思路来解决大多数人的住房需求是不现实的，在我国城镇化过程中商品房价格长期来看存在上涨基础，在市场经济条件下商品房市场的发展过程中出现的资源相对集中、垄断控制等这是不可避免的，过多的行政干预商品房房价有悖市场规律，会破坏市场效率和公平，无论怎么调控商品房的价格，商品房的属性就决定商品房的价格不是大多数人民群众所能承受的。 2、保障性住房解决部分住房需求的自身不足 按照多建设保障性住房来解决大多数人民群众的住房需求也是不现实的，保障性住房的本意是解决中低收入家庭等少数生活困难群体的住房需求，现实情况是大多数普通百姓迫切希望改善目前的居住条件，指望一个本意是为解决少数生活困难群体住房难问题，又怎么能高效解决大多数普通百姓的住房难问题？而启动的保障性住房市场本身因财力、各方利益等制约发展就很缓慢。 3、土地公有与房屋产权私有为主产生的矛盾 满足最广大人民群众的住房需求，不能单纯以民众拥有房屋所有权作为基础的方式来解决，以往的思路没有充分考虑我国国情，我国实行的是土地社会主义公有制，在相应的房产土地出让金年限到期续缴、城市发展用地规划调整、房屋拆迁等问题产生时，势必造成国家土地所有权与私有房屋所有权之间的矛盾，长此以往到时会出现民众与国家争地的现象。房产是依附于土地的，在土地公有原则下在以房屋产权私有为主要发展方式，将加深民众与国家矛盾，不利于社会稳定，一味退让任其发展可以预见一些社会群体会通过控制房产，进而控制土地而变相实现土地私有化，产生新的资产阶级激化社会矛盾，这将更不利于社会稳定。 二、发展居住房市场解决当前中国房地产市场困局的思路 1、对居住房的定义： 我国土地的所有权和使用权相分离所产生的房屋所有权问题，需要相应的将房屋的所有权和房屋居住使用权相分离来化解所产生的问题，解决最广大人民群众的住房需求重点是保障居者有其屋而不是居者有其产，按此思路，这将会产生一个新的居住房市场。 居住房是指民众购买的不是房屋的所有权而是房屋一定年限的居住使用权，对购买居住使用权的民众发放房屋居住使用权证书，房屋的所有权人是国家或集体。(居住房不同于现在一些共有产权房的提法,考虑到共有产权房在一定程度上主体不明、权责不清 ,在执行中会存在负面影响) 2、居住房和土地财政 目前许多地方政府没有相关产业作为财政支撑，“土地财政”自然是地方政府收入的主要来源，“土地财政”形成与我国土地出让制度有关在现行政策下地方政府是最大的受益者，只要政府运用行政权力把集体所有或其他用途的土地进行整合和整理后，招拍挂价格就会翻几番，这种巨大的利益诱惑使得地方政府乐于卖地希望土地价格持续上涨，地价的不断上涨和房地产的各种税费都转化为商品房的开发成本进一步助推了房价的上涨，大量建设保障性住房压低土地使用权转让价格会使许多地方政府财政出现问题，继续目前这种土地财政面对疯狂上涨的房价使得大多数人民群众的住房需求得不到满足，会严重伤害人民群众的感情，引起人民群众的不满，伤害党群关系。 居住房市场的健康繁荣发展，一方面可以使地方政府获得长期稳定的居住房使用权转让收入用于城市建设和发展，有利于改变目前单纯依靠土地出让金和房地产税收作为主要收入的财政现状；另一方面政府拥有土地和房产可以分享经济发展过程中土地和房产的增值也利于国有资产的保值增值。一个城市的基础设施建设、经济实力、产业结构、自然条件、社会秩序、文化教育等软硬条件的好坏决定了这个城市的居住房使用权价格，地方政府注重城市的长期可持续发展和科学合理的城市布局规划，建设成适宜人民群众居住的宜居城市，这个城市的居住房使用权转让价格就会越高相应的财政收入也就越高。 居住房市场的健康繁荣发展，一方面有效满足广大人民群众的住房需求密切了党群关系；另一方面购房者只拥有房屋的居住使用权，困扰民众和国家关系的土地出让金年限到期续缴、用地规划调整房屋拆迁等国家土地所有权与民众私有房屋所有权之间的矛盾问题也将迎刃而解。 ? 3、居住房和商品房、保障性住房 改革开放以来，我国经济取得了突飞