常用房屋租赁合同的设计与实践.docVIP

常用房屋租赁合同的设计与实践 我公司成立三年来，面临的形势和任务发生了很大的变化，已由生存型、适应性调整阶段进入了战略调整、发展的新阶段，正在加速落实以房地产为主导，以城市服务业为基础的战略。这一战略不是空洞的口号，而是有其具体的内容，它的具体内容主要有这么两块：一是房地产的开发建设，二是物业的出租和管理服务为主及其他城市服务业。从法律上界定，房地产开发建设与物业出租和服务同属一个法律部门，与之相联系的合同主要有房地产开发建设和房屋租赁两类常用的合同。 　　房地产开发建设主要使用两种合同文本，一种是建设工程勘查设计合同，另一种是建筑安装工程承包合同，这类合同内容复杂，专业性强，标的额较大，履行周期长，公司有专业部门管理和实施，不作为重点讨论的内容，我们今天主要讨论房屋租赁合同。 　　京来总经理在半年工作报告中说：“半年来，各单位面向市场不断扩展租赁业务，进一步提高了经营水平，上半年房屋租赁达53万平方米，租赁及物业管理经营总收入约10818万元。” 我公司的房产在北京市行政区域内无所不在，分布面广，可见房屋租赁和物业管理经营活动是各单位一项普遍性的经营业务，房屋租赁经营收入已经是我公司系统的一项重要的资金来源。 　　房屋租赁合同文本的形式有一个演变过程，早期房屋租赁合同主要是出租人与承租人协商，确定一个双方都认可的月租金价格，条款较少，内容简单。但是随着房屋的商品化、出租房屋的市场化、房屋用途的多样化，产权人的风险也逐渐加大，除了传统的欠租风险外，又出现了产权灭失的风险，拆迁补偿费界定不清的风险，以及承租人与出租人之间民事责任承担的风险等等。可以说，房屋租赁行为除了不可抗力以外，承租人的风险几乎为零，而出租人的风险却来自不同的方面。 　　我公司物业状况复杂，有高档饭店和写字楼、有旧楼、有平房、厂房或临建房。从大的方面分析，可分为两类：一类是近年来新建的中高档物业，另一类是面临拆迁、改造的物业。各单位根据房产不同的状况，对不同类别的房屋出租风险进行超前预测，在租赁合同中设定保护自己合法权益的各类条款就非常必要。房屋租赁合同文本并不具有通用性，为什么？这是因为房屋有所在区位、质量、周边商业环境，承租人租房后用途的不同，形成了租金的差异和合同文本中条款设定的不同，一两个房屋租赁合同文本不能涵盖实践中所遇到的全部问题，所以结合实际情况设计房屋租赁合同就成为出租房屋的一项重要工作。因此我们紧紧围绕出租业务的实际，从不同层面，不同角度研究房屋租赁合同，从理性上把握房屋租赁合同设计的特点，牢牢树立房屋租赁合同设计理念，解决涉及审核房屋租赁合同深层次的问题，房屋租赁合同的设计、起草、签订、履行工作必须引起我们的高度重视。 　　为了做好这项工作，我们要重点研究这类合同，使我们能够把握这类合同的要点，得心应手地设计、起草合同文本；全面、正确地履行合同；及时收缴租金和物业服务费及其他费用；适时解决合同履行中发生的争议，保障我方的经济利益不受或少受损失。 一、房屋租赁合同起草或设计的主要法律依据和主要法律关系 （一）、房屋租赁合同的定义 　　我们试着给房屋租赁合同下了一个定义，房屋租赁合同从出租人的角度看是在保障房屋产权安全的前提下，为了获取稳定、较好的经营收益，根据自己的经营目标，对现行法律、法规、行政规章、房屋状况、出租价格、承租人等多种因素进行科学定量的分析、综合后起草、设计的合同文本。 （二）、房屋租赁合同的法律依据 　　房屋租赁合同的法律依据是多方面、多层次的，它涉及我国现行的二十多部法律、法规、司法解释和行政规章，主要的法律依据是《中华人民共和国合同法》。《中华人民共和国合同法》分为总则和分则两部分。总则部分包括一般规定、合同的订立、合同的效力、合同的履行、合同的变更和转让、合同的权利义务终止、违约责任和其他规定共八章。分则部分共包括十五类合同（法律上称之为典型合同或者有名合同），即买卖合同、供用电、水、气、热力合同、赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同、居间合同。 　　房屋租赁合同是我国《合同法》分则中租赁合同的一个分支，合同的起草和设计适用《合同法》总则部分的规定，也适用第十三章的规定，还有些条款要参考《民法通则》有关物权方面的规定和其他法律、法规和行政规章的规定，但是这些规定都是原则性的，我们的任务是根据这些规定，结合房产的具体情况使它成为具有针对性的条款起草、设计到合同中。 （三）、房屋租赁合同的主要法律关系 1、债的关系：即我国民法规定的因合同产生之债； 2、物权关系，即产权人因保障房屋的安全设定的条款和承租人之间因使用物业而产生的各种法律关系； 3、行政法律关系，主要是出租人与承租人因政府的行政管理产生的由谁承担对政府的法律义务。 根据以