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【2018年最新整理】#地项目建设节奏策划
- * - 4#地项目建设节奏策划 2012年03月01日 项目开发思路 开发策略 1、分区分组团开发:以销定产,可进可退 ! 2、一期A1组团建设思路 3、其他组团建设思路 A、根据销售情况,滚动开发其他分区和组团; B、为尽早取得按揭贷款回款,加快主体结构,在确保质量的前提下尽早实现结构封顶; C、根据市政条件及周边情况,防范入住风险,放缓入住时间,同时为确保装修观感质量,适当放慢装修、市政及园林景观施工周期。 前期施工策划 1、临水、临电及临设布置及交通组织; 2、清理地块障碍并提前修筑场外环形道路; 3、清点关注地下管线和文物埋藏情况,提前进行处理和挖掘。 地上部分面积: A地块108664平米 B地块61767平米 C地块4159平米 地下部分面积: 人防车库:16000平米 A地块10000平米 B地块6000平米 A地块三个人防车库的面积 分别4000,2000,4000平米 地下设备用房:3000平米 A地块2000平米 B地块1000平米 具体位置未定。 地下车库及小高层建筑基础挖深,预计在5-6米,二者相差不大;方案在商讨中;车库顶覆土厚1.5米左右 项目概况 六期 七期 八期 五期 一期 二期 三期 四期 开盘时间:2012年11月 销售周期:2012年11月-2012年12月 推售套数:302套 开盘时间:2013年1月 销售周期:2013年1月-2013年4月 推售套数:304套 开盘时间:2013年5月 销售周期:2013年5月-2013年7月 推售套数:324套 开盘时间:2013年8月 销售周期:2013年8月-2013年10月 推售套数:264套 开盘时间:2013年11月 销售周期:2013年11月-2014年3月 推售套数:216套 开盘时间:2014年3月 销售周期:2014年4月-2014年7月 推售套数:270套 开盘时间:2014年8月 销售周期:2014年8月-2014年11月 推售套数:360套 开盘时间:2014年12月 销售周期:2014年12月-2015年3月 推售面积:4000平米左右 A地块卖1年,B地块卖1年 推盘计划 开盘节奏与建设组织的矛盾: 1、开工建设方面:销售绕着圈开盘,如单纯为减少投资,楼座建设顺序完全跟随销售顺序,施工组织和现场部署难度很大,因此建设节奏只能尽量考虑销售计划来安排,进行合理的区域划分,分组图错开一定工程进度,以减少开盘前的投资; 2、竣工入住方面:因开盘跨越1年,如为减少投资而把两个组团的施工进度错开较长时间,则两个组团需分批入住,但是分批入住受以下问题制约: (1)施工扰民; (2)第一批入住时市政条件及公用的设备实施不到位; (3)如A地块市政为共用系统,消防、给排水系统未完工无法竣工验收; (4)因前三次开盘楼座在周边,如分开两套市政及设备系统设计,难度大,成本高; …… 因此,A地块合理安排为统一入住,B地块统一入住。 3、为最大限度减少未开盘楼座的建设投资,在合理的施工区域划分中,优先保证已售楼座的结构施工为按揭回款创造条件,适当放缓未售楼座的结构施工,均衡付现。 4、该地块大市政现状条件不佳,过早入住会存在四源条件不具备的风险。 矛盾分析 整体思路:分区开发,可进可退。 四号地A\B两地块,A地块建筑面积10万平米,B地块建筑面积6.3万平方米,从施工来看,两地块分别整体施工较好。 A地块先行建设,因周边地块均未开发,市场情况尚不明晰,同时考虑减少前期资金的投入和自身造血能力,将销售一期范围内的4栋楼作为试水楼盘,根据证照办理进展,8月份可拿到施工许可证,此范围土方先期开工,拿到施工许可证后便开始进行结构施工,并于2012年底春节前完成结构封顶;2012年11月销售一期开盘后,市场情况已基本明了,如情况较好,则立即开始A地块剩余楼座的施工,销售二期、三期楼盘区位集中且有4个楼座为9层小高层,抢结构封顶对销售回款有直接好处,因此先行开始售二、三组团范围内楼座施工:2012年11月15日开始土方施工,2012年春节前完成土方施工;考虑A地块同时入住,剩余楼座最迟要在2013年初开始土方施工。综上所述,A地块分成三个组团进行顺序施工较好。 B地块在2014年三月第一次开盘,如市场形势较好,则B地块与销售同步施工,在2014年3月开始施工,2016年5月入住。 整体开发思路 一期A1组团 一期A2组团 二期 分期施工区域如右图,分4个区域建设,顺序依次为一期A1组团、A2组团、A3组团和二期。 整体开发思路 一期A3组团 一
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