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目录 北京三代小户型发展史——P2 “第一代”小户型症结之谜——P3 北京小户型第一代荣丰2008——P7 第二代小户型——燕莎·Class—— P14 第二代——瑞士公寓新华联丽港北京三代小户型发展史 据有关资料显示，北京的小户型发展不到两年，但已经更新到第三代。第一代是SOLO、非常男女等超小户型，第二代以恋日国际、北京五月等面积较大的小户型为代表，第三代则以炫特区和后现代城为代表。比如炫特区，在居室设计、成品室概念、社区配套，甚至社区文化等诸多方面，将目前的小户型市场推到了极致。目前，京城东部地区先后出现炫特区、后现代城、恋日国际、飘HOME、易构空间等近十个小户型项目，使得小户型项目遍地开花，竞争异常激烈。比较第一代到第三代小户型，可以看到一条清晰的发展脉络，一是产品，二是面积，三是价格。产品方面，第三代有更多的原创性设计，居住舒适度大大提高。面积方面，第三代产品介于40至80平方米之间，恰恰填补了以往小户型项目的一个空白区段。价格上，总价大致相当，但单价有所回落，第三代小户型在产品舒适度和价格之间找到了一个比较好的平衡点。但是，面对第三代小户型竞争异常激烈的局面，如何才能够确保自己永远站在市场的领跑位置？是与越来越多的跟进者展开鱼龙混战，还是独辟蹊径，另求市场制高点？据悉，炫特区目前正计划突出重围，推出炫特区小户型XP版冲击市场。至于炫特区XP版到底是何种产品，业内人士分析不外乎新超小户型、回归标准户型、酒店式公寓、SOHO小户型和商务写字楼几种类型，但炫特区总经理张卫克否定了以上种种分析的可能性。张卫克指出，XP版将是一种全新的产品，而不是所谓3.0版的再次升级产品。推出XP版是为了加快项目售罄的时间和速度。炫特区在年初推出，正是抓住了市场空白点，现在东区突然冒出数个同类项目，甚至有完全克隆的产品出现，就必须再次拿出新的产品来，找到市场空白点。一些项目推出的超小户型和商务小户型通过市场的检验并没有获得极大成功，可见仅凭单纯的升级已经无法解决京城小户型当前面临的问题。业内人士分析认为，面对小户型项目的供应激增，竞争日趋激烈，小户型还能否继续风光无限。看来只有放弃升级，推出符合市场需求的转型产品，才有再次占领市场最高点的可能。“第一代”小户型症结之谜 虽然2003年前后出现的小户型社区并非都有“管理落后、户型不合理”等弊端，但是不可否认的是，不少物业纠纷还是发生在这些小户型社区中。然而也正是由于有了这样的失败案例，2007年楼市涌现的小户型社区才显得格外精彩。 据《楼市》市场研究部统计数据显示，2007年5月，全市共成交房屋9296套，其中小户型就占据成交总数半数之多，金泰东西两城区小户型楼盘均呈现火爆销售态势，北纬40o更是创下未开盘便火爆京城的佳绩。 历来变幻莫测的房地产市场似乎正在朝着政府调控的方向迈进，然而小户型时代的再度到来会不会重蹈一代小户型社区的失败覆辙呢？带着这样的疑问，《楼市》记者6月20日走访了2003年在北京小户型风潮中独占鳌头的、位于北京市广安门外的荣丰2008社区，对北京最早出现的小户型社区进行了实地调查。 “没人管”的小区 6月20日，一扫北京前一周的阴霾，天空像初开的花朵般明亮鲜艳，然而当记者来到荣丰2008后，却在小区居民的脸上看不到半点愉悦。 “什么时候才能把房间里面的积水清理干净？已经一个星期了到底有没有人管？你们物业整天在这里闲坐着……”这是记者走进小区物业管理办公室后听到的第一句话。 在再次向物业公司讨说法未果之后，这位名叫李改的业主告诉记者，上周一，也就是6月11日那天，他所居住的荣丰2008小区6号楼21层一住户家里水管爆裂，不知是因为房屋施工质量太差还是其他原因，从21层一直到2层的同户型住户家中无一幸免地承受了“水灾”。 “我从4月20号才搬进这个小区，虽然是租来的这套房子但也收拾得干干净净，谁知道好日子没过两个月就发了大水，一开始我以为是三楼漏水了，就往上找，结果谁知道这一找竟然找到了21楼！”当记者问到物业公司对此的态度时，他无奈地说道，“物业公司说水管坏在21层，已经修好了，但是积水和渗漏的问题要一层一层往下修，我家住在2层，就成了最后被‘照顾’的对象了。而且多少住户来找也没有用，人家就是一天修一家地干活，还不能算上周六、日，他们还得休息！” 而据记者现场感受，对居民不管不理的不只是物业管理人员，在记者进入小区时，门口站岗的两位保安员就没有作任何询问，小区的保安已经形同虚设。 不仅如此，经过记者20分钟的观察，出入小区的36个行人，保安都未询问。只有当车辆驶入小区时，保安员才“万般不舍”地离开他那小岗亭。随后，记者在小区内对多名业主、租户进行了采访，其间多名保安人员经过也未作任何阻拦和询问，这样原本略有担心的记者越发“胆大”起来。 商店和旅店构成的小区 在小区内